2006年11月 4日 (土)

来週はダビ買戻し

【N】

日本経済新聞社のオフィスビル賃貸料調査(下期、十月中旬実施)によると、東京と大阪の既存ビル募集賃料が二年連続で上昇、東京は新築も四年連続で上がった。大型ビルの不足感が強まっている
オフィスビル賃貸料指数は十月の東京の既存ビルは、上昇幅が一〇ポイントを上回るのは九一年以来十五年ぶり。築後一年未満の新築ビルも大幅に上がった。空室率は三%を下回る。
 大阪も既存ビル指数が上昇。新築ビル指数は二年ぶりに反発。名古屋、横浜、仙台なども需給改善が進んでいる。東京都内では賃料上昇が目立ったのは丸の内・大手町、汐留・虎ノ門、西新宿など。都内でも大型ビルが集積する地域だ。三菱地所が来春に丸の内に開業する新丸ビルの今春の募集賃料は三・三平方メートル当たり六万円台十五年ぶりの高水準。昨年秋の調査では五万円台の募集賃料を設定した既存ビルは無かったが、今回は西新宿など三地区で五万円を超えた。
 三鬼商事によれば、「高額の大型優良物件から成約が進んでいる」。ただ、今後は都心部の賃料も一本調子の上昇はなさそうだ。最高値となる新丸ビルも「六万円台が当面の上限となる。バブル期のように八万―十万円台になることはない」(三菱地所ビル営業部)。テナント企業のコスト削減意識は依然として強く、現時点では「六万円台が顧客をつなぎ留める妥当な賃料水準」(同)。
 多くの市場関係者も「新築優良大型ビルの賃料上昇余地は少ない」(みずほ証券の石沢卓志アナリスト)と見ている。最高値クラスのビル賃料に天井感が強まる一方、こうした目玉ビルの高値がその他のビルにも広く波及し「都内の賃料全体が底上げされる」(森トラスト)展開が続きそうだ。
オフィス調査の生駒データサービスシステムによると、東京二十三区の九月末の賃貸オフィス空室率は二・八%となり、六月末比〇・三ポイント低下。空室率が三%を下回るのは一九九二年以来。
 都心で大型ビルの不足感が強い。来年春に六本木の防衛庁跡地に完成する三井不動産の東京ミッドタウンや三菱地所の新丸の内ビルディングは開業を前にすでにほぼ満室となった。一方、今後の都内のオフィス供給量は減少傾向にある。森トラストの調査によれば、二〇〇〇―〇四年の年間平均供給量は百二十四万平方メートルだったが、〇五―〇九年は九十五万平方メートル。二三%減となる。需給改善傾向は当面続く公算が大きい。
 空室率の低下は全国的な傾向だ。三鬼商事がまとめた仙台、横浜ともに八カ月連続の改善。横浜の六%割れは十四年ぶり。
 都心では賃貸料の上昇が浸透し始めた。新規募集賃料はこの一年で二〇―三〇%上昇。春以降、既存テナントが契約継続時に結ぶ改定賃料も一〇%前後上がっている。REITやファンドの参入もオフィス市況の改善につながっている。賃料は二〇一〇年までは上昇が続く。需要増を背景に都内では今後も新築ビルの供給が増加。ただ、需要が特に集中する都心の一等地に限るとビルの開発余地は少なく、当面は需給逼迫が続く。
REITにとって、賃料の上昇には逆風と追い風の両面がある。ビルを購入して利益を得るREITにとり、賃料上昇でビルの資産価値が高まると物件の取得コストが上昇し、収益を圧迫する。一方、すでに保有しているビルで見れば、賃料の上昇は収益向上に直結する。REIT各社は今後、賃料引き上げへの取り組みに軸足を移していくだろう

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2006年9月19日 (火)

様子見

ダビ:-3,000円。出来高:34,037株

10年国債利回り:1.695%

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資産変動率:-37%(年初来:-54%)

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基準地価発表、やはり寄り天。

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クリード(バークレイズ、26.07←新規)9/12

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【S】

国土交通省が19日付で発表した今年7月1日時点の基準地価は、東京、大阪、名古屋の3大都市圏の平均値が商業地、住宅地とも1990年以来、16年ぶりに上昇に転じた。全国平均は15年連続で下落。下落率は商業地が2・1%(前年は5・0%)、住宅地が2・3%(同3・8%)と3年連続で縮小。 3大都市圏の上昇率は、商業地が3・6%(前年はマイナス2・1%)、住宅地が0・4%(同マイナス2・8%)となった。東京都区部は、19年ぶりに商業地、住宅地の全調査地点がプラス。ただ、圏域全体でみると、過去と比べた地価水準は、都市部でも住宅地が1980年前後、商業地は77年以前の水準。上昇に転じたのも利便性が高い地域に集中しており、住宅地の約4割、商業地の約3割はなお下落している。

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今後のイベント

9月20日  新総裁決定(1500頃)

9月28日  パシフィック3Q発表

10月5日  クリード1Q発表

       東誠不動産3Q発表

10月10日 アセマネ中間発表

10月12日 ランド中間発表

10月13日 レイコフ決算発表

       アトリウム中間発表

       アイディーユー決算発表

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2006年9月 8日 (金)

寄りで売って回転か、様子見

ダビ:-2,000円。出来高:46,498株

10年国債利回り:1.695%

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資産変動率:-35%(年初来:-52%)

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8月第5週:投資主体別売買動向

外国人(73,836)、個人(-162,341

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[L] 

民間の貸ビル仲介業者である三鬼商事は、千代田、中央、港、新宿、渋谷の5区の8月末の大型オフィスビル(1フロア100坪以上)の空室率が2.98%だったと発表した。1994年12月以後で最低の水準。7月末は3.00%だった。
都心5区ではエリアを問わず品薄感が強まっている~。1坪あたりの平均賃料は1万8671円で、7月の1万8599円から上昇、2003年6月の1万8684円以来の高値となった。大型新築ビルは2万6622円で、前月の2万6960円から低下したが、大型既存ビルは1万8593円で、前月の1万8508円から上昇した。

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2006年8月24日 (木)

回転

ダビ:-3,000円。出来高:26,724株

10年国債利回り:1.785%

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資産変動率:-39%(年初来:-55%)

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マネックスナイターで950枚の大量売り、しかもチャンス銘柄で、終値の1000円安。なにかあるのか?

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8月第3週:投資主体別売買動向

外国人(576,820)、個人(-603,614

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【J】

三井不動産の岩沙弘道社長は24日、商業施設の賃貸収入について、2007年度は05年度の約570億円の1.4倍の見通しを明らかにした。 

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2006年8月 8日 (火)

回転

ダビ:+2,000円。出来高:45,698株

10年国債利回り:1.840%

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資産変動率:-41%(年初来:-56%)

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SMBCフレンド調査センターレーティング

住友不:「やや強気」据え置き

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週間信用取組分析(8/4 申込み現在)

[3市場信用取引残高(金額:億円)]

申込日 売り残   前週比    買い残  前週比  損益率%  倍 率
8/4    15291 -119.8  40744  -504.0  -        2.66
7/28   15411    +588.9   41248   -2038.0   -16.04  2.68
7/21   14822    -542.1   43286   -3002.4   -17.42  2.92
7/14   15364    -139.6   46289    -753.4   -16.22   3.01
7/7    15504    +254.8   47042    -120.6   -13.03   3.03

[L]

 米リーマン・ブラザーズ証券は、7日付リポート「グローバル・ストラテジー・ウイークリー」の中で、日本株への投資比率を15%から18%に引き上げた。「日本のファンダメンタルズは大幅に改善しそうだ」と指摘。

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[M]

生駒データサービスシステムがまとめた7月の3大都市圏オフィス空室調査によると、東京23区の空室率は前月比0.3ポイント低い2.8%で、92年3月以来14年4カ月ぶりに3%を下回った。景気回復に伴う企業の拡張移転需要が非常に強いことが背景と分析。千代田、中央、港、新宿、渋谷の主要ビルでは、需要はさらに旺盛。延べ床面積1万坪以上で築年数21年未満など機能性の高い「Aクラス」ビル(105棟)の空室率は0.6%、2万坪以上で築11年未満など、よりグレードが高い「Sクラス」ビル(21棟)は0.1%とほぼ満室状態。「都心に空きオフィスがないため、待機組や郊外移転組が増えている」という。大阪市の空室率は6.6%と98年9月の水準まで回復したほか、名古屋市でも6.4%と4年4カ月ぶりに6%台前半にまで低下。

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2006年8月 1日 (火)

様子見

ダビ:+3,300円。出来高:73,777株

10年国債利回り:1.915%

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資産変動率:-44%(年初来:-59%)

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アルデプロ:7月期決算速報(3,582←予想3,570)

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[3市場信用取引残高(金額:億円)]

 申込日 売り残   前週比  買い残  前週比  損益率% 倍 率
 7/28  15411 +588.9 41248  -2038.0  -        2.68
 7/21   14822    -542.1  43286   -3002.4  -17.42    2.92
 7/14   15364    -139.6  46289    -753.4  -16.22    3.01
 7/7    15504    +254.8  47042    -120.6  -13.03    3.03
 6/30   15249    +396.6  47163   -1335.2  -12.61    3.09

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【M】

国税庁は1日、相続税や贈与税の算定基準となる06年分の路線価を公表した。全国の平均路線価は、前年比0.9%増で、14年ぶりに上がった。バブル崩壊後初の上昇。土地取引が活性化している3大都市圏や地方の中心都市でアップし、その他の地域も下げ幅が前年より縮小した。都道府県別でみると、上昇は東京、千葉、愛知、大阪、京都の5都府県のみ。東京は唯一2年連続で上昇しており、再開発の進む東京駅や立川駅などターミナル駅周辺、銀座などで上げ幅が10%以上となった。

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2006年7月18日 (火)

様子見

ダビ:-10,000円。出来高:75,463株

10年国債利回り:1.820% 

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DA-R:06年5月期分配金15,901円

     06年11月期予想 16,168円

     07年5月予想   14,413円

ケネディクス:通期配当増額2,500円←1500円

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アトリウム(フィデリティ、6.45%←新規)6/30

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みずほ証券投資判断

住友不:「1」←「2」(目標価格4100円←3300円)

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2006年7月13日 (木)

様子見

ダビ:+5,100円。出来高:103,856株

10年国債利回り:1.905%

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明日の日銀会合後、100,000以上になるまで様子見。

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7月第1週:投資主体別売買動向

外国人(219,607)、個人(-68,997

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パシマネ:中間決算発表(通期進捗率47%)

      中間・通期上方修正(+16.5%)

ランド(JPモルガン:16,699、8.84%←5.98%)6/30・・・特例対象株券等

コスモ証券レーティング

クリード:「B+」引き下げ

ムーディーズ財務格付け

三井住友BK:「D+」引き上げ

GS証券株価格付け

みずほFG:「買い」据え置き

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【N】
 不動産ファンド各社は機関投資家から資金を集めてファンドを設立し、その資金でオフィスビルなどを買い一定期間運用します。その後、事業会社やREITに不動産を売却して収益を得ます。現在上場している九社は今期いずれも最高益を更新する見通しを立てています。アナリストらが重視しているのがファンドの運用資産残高の動向です。残高に応じ一定比率の管理手数料(アセット・マネジメント・フィー)を受け取るため、残高にほぼ比例して各社の収益が増減します。
 ダヴィンチ・アドバイザーズを例に取ると、昨年一兆円のファンドを設立し、今期はその資金で物件を購入していくため、期末の運用資産残高は九四%増え九千六百十四億円になる見込みです。管理手数料は二・一倍の七十五億円に増え、連結経常利益は八四%増の百二十八億五千万円の見通し。
投資している物件の内容を見極めることも重要。現在、需要が大きいのが首都圏のオフィスビル。賃料収入、売却価格ともに増加が期待でき、うまく取得を進めている会社ほど収益拡大が見込めます
 更地を取得したり、古い物件を取り壊して新しい物件を作る開発型案件にも各社は力を入れています。以前からのテナントが入ったまま既存物件を改装するのに比べ、賃料を高く設定できる利点があります。半面、思うようにテナントが集まらないリスクもあります。このためどのような地域で開発を手掛けているのか注意が必要。
 各社の貸借対照表を見ると、一部で連結売上高を上回るほど有利子負債や棚卸し資産が多い点に気づきます。借り入れを含めた資金を使い会社本体で物件を取得し、その上でファンド出資者を募ることが多いためです。棚卸し資産の大半は一時的に取得した物件なので、ファンドにどのような形で組み込む計画なのか確かめることが重要です。今後都心部などの不動産価格の高騰が運用成績を下げる可能性があるとの指摘も出ています。市場金利が上昇すれば、ファンド設立に欠かせないノンリコースローンや、一時的な物件取得に必要な借入金などのコストに影響が生じます
【表】不動産ファンド各社の今期見通し(単位億円、カッコ内は伸び率%)    
  期末運用資産残高  経常利益
ダヴィンチ    9,614(94)  128(84)
パシフィック  8,833(69)  126(49)
SIA            6,100(34)    87( 8)
ケネディクス  5,200(35)  133(64)
ASSET      5,178(55)  150(77)
クリード       5,000(65)    70( 8)
セキュアード  3,000(40)    30(37)
レイコフ       1,300(67)      7(31)
日本レップ        700(3.3倍)11(2.1倍)
(注)運用資産残高は一部、不動産投資信託(REIT)や債権の資産などを含む

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[L] 

民間の貸ビル仲介業者である三鬼商事は、東京ビジネス地区(千代田、中央、港、新宿、渋谷の5区)の6月末の大型オフィスビル(1フロア100坪以上)の空室率が3.10%と、5月末の3.18%から低下、01年1─2月の3.07%以来の低水準となったと発表。テナント企業の潜在需要はおう盛で引き合いは多いという。中型・小型(100坪未満)のオフィスビル市場も、需要拡大が続き、回復傾向が鮮明になってきたという。一方、好条件の大型ビルに品薄感が強まってきた~。6月の1坪あたりの平均賃料は1万8425円で、5月の1万8200円から上昇、03年7月の1万8498円以来の高値。大型新築ビルは2万7054円で前月比横ばい、大型既存ビルは1万8098円から1万8324円に上昇。

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[K] 

不動産経済研究所が13日発表した今年上半期(1-6月)の首都圏のマンション発売戸数は、前年同期比11・0%減の2年連続で減少。千葉県は大きく増えたが、東京都と神奈川県が落ち込んだ契約率は80・6%と好調を維持「デベロッパーが価格の上昇を狙って販売時期を遅らせている」と分析。下半期に大型物件の販売が集中し、年間では当初予想通りとみている。~1戸当たりの平均価格は2・8%増加

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7月12日 (水)

ダビ:-5,600円。出来高:104,837株

10年国債利回り:1.930%

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パシフィック(高塚優:42.62%←42.63%)7/6

アーバン(ダルトンSPE:8.83%←6.78%)6/30・・・特例対象株券等

三井不動産(モルガンスタンレー:5.57%←新規)6/30・・・特例対象株券等

ダイビル(モルガンスタンレー:5.28%←新規)6/30・・・特例対象株券等

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【TB】
11日にはクレディ・スイス証券が「市場金利の上昇や当局による規制強化もあって、不動産ファンドビジネスにおける企業間の格差は今後広がる」とするアナリストレポートを発表。

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2006年7月11日 (火)

様子見

ダビ:-10,300円。出来高:158,530株

10年国債利回り:1.960%

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アセットM:1Q決算発表(通期進捗率85%)

      中間・通期上方修正(+8.9%)

      増配(中間2400円←2000円)

      ※2006/3/2発表の130億円のMSCBが全て転換価額332,500円にて普通株式に転換された場合、株数は7.4%増加。転換価額の下方修正は2007年3月16日、2008年3月14日の2回のみ

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アルデプロ(JPモルガン:36,469、5.29%←新規)6/30・・・特例対象株券等

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日興シティ株価格付け

クリード:「1H」継続(目標株価62,000円←933,000円)

野村R:「1L」据え置き(目標株価1,000,000円←950,000円)

GS投資判断

みずほFG:強い買い推奨リストに継続採用。目標株価135万円

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[L] 

東京証券取引所がまとめた7月7日申し込み現在の3市場信用取引現在高(概算)によると、金額ベースで売りが1兆5504億1300万円(前週比254億8600万円増)、買いが4兆7042億7400万円(同120億6900万円減)、倍率は3.03倍(前週は3.09倍)。

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2006年7月10日 (月)

様子見

ダビ:-7,000円。出来高:61,704株

10年国債利回り:1.970%

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ケネ:中間・通期上方修正(通期+30.5%)

リサ:中間・通期上方修正(通期+18.4%)

クリード:決算発表(前回発表通り、来期:四季報予想を下回る)

      増配(年間2000円←1000円)

フィッチ・レーティングス
三菱東京UFJ銀行:外貨建て/円建て長期IDR:「A-」→「A」格上げ

             個別財務格付:「C/D」→「B/C」格上げ

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【J】

日銀は10日、~14日の政策委員会・金融政策決定会合で解除に踏み切るのはほぼ確実。短期金利の誘導目標(現行ゼロ%近辺)を0.25%へ引き上げるほか、金融機関に貸し出す際の公定歩合(同0.1%)については0.35~0.5%の間で調整。

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