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2007年8月30日 (木)

様子見

ダヴィンチ・アドバイザーズ:-1,200円

10年国債利回り:1.565%

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資産変動率:.-58%

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8月第4週:投資主体別売買動向

外国人(11,196)、個人(-40,555)、信託銀行(-24,459

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8月29日(水)

ダヴィンチ・アドバイザーズ:-7,200円

10年国債利回り:1.580%

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資産変動率:.-57%

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DA-R:資産取得:72.7億円、取得先:クレタ、取得予定日:8月31日

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2007年8月28日 (火)

様子見

ダヴィンチ・アドバイザーズ:-1,000円

10年国債利回り:1.615%

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資産変動率:.-53%

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8/24 申込み現在3市場信用取引残高(金額:億円)

申込日 売り残   前週比  買い残  前週比  損益率% 倍 率
8/24  12673   +48.1  38892  -2569.4    -       3.28
8/17  12625  -701.3  41462  -1317.0   -21.49  3.28
8/10  13326  -503.8  42779  -1025.9   -13.57  3.21
8/3  13830  -509.0  43805  +493.2    -9.98  3.17
7/27 14339  -436.9  43312  +1558.1    -9.81  3.02


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アルデプロ:第3者割当増資、発行期日8月28日(払込手続完了)、

       調達資金約200億円、発行価額26,450円、756,144株(22%)

       転換社債型新株予約権付社債、発行期日8月28日(払込手続完了)

       調達資金約100億円、転換価額36,600円、297,700株(9%)

       割当先:ジーエス・ティーケー・ホールディングス・フォー合同会社

インボイス:1Q発表(進捗率8%)、中間下方修正(-45.5%)、通期下方修正(-4.0%)

       自己株式取得:121万株(上限)、50億円(上限)、

                19年8月29日~20年6月20日

イーアセット-R:8/22:12.76%→11.69%:Prospect Asset Management

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『金融ビジネス』

「既存物件は高くて。入って行く(買っていく)際のキャップレート(期待利回り)が物凄く低い。ちょっと追いつかない。賃料が上がるので売り手もなかなか売りたくない。だから、なかなか売り物が出ない」
 今年に入って、ダヴィンチ・アドバイザーズの金子修社長から、不動産市況の高騰について、こんな愚痴も出るようになった
。昨年まで入札を通じて大型物件を次々に取得し、業界関係者の「高値づかみでは?急ぎすぎでは?」との声を全く意に介さず、「相対で購入しているヒマなどない」と嘯いていたことが、まるで嘘のようにも思えてくる。

 都心部S級、A級オフィスビルの価格高騰が金子社長をも“人の子”にさせたと言えるが、そこで同社が注力するのは開発案件だ。今6月末のファンドの運用資産残高は1兆1035億円で2007年12月末1兆0049億円から見て、同社にしては資産積み上げスピードが緩いようにも見える。これは運用資産残高に含まれる開発案件が1644億円に過ぎないため。実はトータルでは5551億円もの開発案件(未決済分を含めたコミットしている案件)があり、つまり3000億円近くが残高に載っていない

 開発案件のメリットは「キャップレートが高い、すなわちコストが安い。仮に、市場で既存物件を購入するキャップレートを4%とすると、だいたい50~100ベーシス高く購入できる。賃料引き上げを前提とせず、現在の賃料で引き戻しても安く購入できる」。また「投資効率も良い」。著名な案件では、武蔵小杉で開発中のタワーマンション。コミットメントしている金額は大きく、最終的な取得資金は数百億円と見られるが、「完工時100%決済のため、実際に支払った金額はゼロに近い」。

 有力な開発案件として、同社は武蔵小杉のタワーマンションなど6物件を挙げているが、注目は、中央物産から購入した土地等で開発を進める南青山のオフィスビル。好立地から、同社では資産規模を250億円~300億円弱と想定している。

株式投資ファンドとともに注目の後継不動産ファンド

 コーポレート・オポチュニティ・ファンド(COF)が注目されるダヴィンチたが、敵対的TOBやCOF組成により、事実上、計画が練り直しになった後継不動産ファンドも気になるところだ。こちらは来2008年12月に立ち上げる方針で、大枠が明らかにされた。「1兆円ファンドは今2007年12月期末で(資産取得が予定の)70%が終わる。コーポレート・オポチュニティ・ファンドの組成で上場株式への投資が今後は外れ、また開発案件が増えているため、積み上げペースはゆっくりしているように見える。これが85%になると、新規後継ファンドの募集を開始する必要が出てくるので来年は(募集と組成を)やらなくてはならないだろう。(当初予定に加え)半年遅れて開始することになる」。規模は、いわゆる“1兆円ファンド”と「同規模か、もう少し大きい」水準で、運用戦略は従来のオポチュニティファンドに較べ、ややコアプラスの性格を強めたものになり、安定収益型で長期保有戦略になるという。「コアファンド、リートまではいかないが、まだ収益改善余地のある物件に投資していく手法」だ。保有期間は5年以上、IRR(内部収益率)20~25%、投資倍率2倍以上を狙う戦略だ。

 現状でもファンドへの自己投資分の含み益は1009億円あり「ここから3年半は、確度の高い成長が出来る。毎年40%の成長が可能だ」とするが、それ以降の展望についても明らかにされた。2011年から収益寄与すると期待されるのは、COF、リゾート事業、豪州関連の3事業だ。COFについては前回で詳報した通り。豪州に関しては、同地の不動産ファンド会社Quantum社と提携し、同社の発行済み株式の80%を取得済みだ。同社は「2001年12月に上場したころのダヴィンチと規模がそっくり」で「3年半~4年でダヴィンチのような規模に育てる」方針。ダヴィンチが自社の投資家を引き連れ、来2008年12月期前半にエクイティ300億~400億円のオポチュニティファンドを立ち上げる。さらに今2007年12月期末もしくは来期初頭に350億円規模の私募リートを立ち上げる。東京の6物件を組み入れる方針で、現在、プレマーケティングの最中だという。

 リゾート事業に関しては今年4月に本格参入とその長期展望を公表済みで、今後10年でゴルフ場50カ所を展開する方針を明らかにしている。2008年3月までには10カ所の着工がなされる見込みだ。加えて「グレンフィールド」ブランドの全室スイートルームだけのホテルを札幌、金沢など4カ所で開発中。こちらも2008年3月までに10カ所程度の着工を計画している。

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<日経>

ダヴィンチ・アドバイザーズなどの不動産私募ファンド運営会社の株価が29日、軒並み年初来安値を更新した。株価の戻りの鈍さを嫌気して個人の手じまい売りが加速している。市場関係者からは割安感が強まっているとの声が聞かれるが、9月末の金融商品取引法の施行を前に機関投資家が買いを手控えており、戻りのきっかけを見いだせない。
 
 背景にあるのが金商法の施行。不動産ファンドも金融庁の監視下に置かれるため、投資家の間では事業拡大ペースが鈍るのではないかとの懸念があり、買いが手控えられているという。JPモルガン証券の斎藤剛シニアアナリストは「今の株価は全社が負け組になるという評価で極端な状況」と指摘する。
 米国の信用力の低い個人向け住宅融資(サブプライムローン)問題の長期化も投資家心理の重しとなっているようだ。今のところ目立った影響は出ていないが、金融機関が「ファンド向けのノンリコースローン(非そ及型融資)に慎重になるのでは」(外国証券)との懸念もくすぶる
 もっとも、各社の足元の業績は好調だ。ダヴィンチの2007年12月期の連結純利益は前期比23%増の112億円と初めて100億円台に乗せる見通し。ケネディクスも32%増の119億円で、通期予想に対する進ちょく率も順調だ。
 不動産価格の上昇で物件売却が進み、成功報酬などが大幅に増加。保有不動産の含み益も拡大し、開発案件への取り組みで新規の物件取得も進んでいる。「収益環境からは説明できないほど割安」(JPモルガン)との声が聞かれる

       

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様子見

ダヴィンチ・アドバイザーズ:-700円

10年国債利回り:1.615%

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資産変動率:.-53%

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アセットM:8/21:新規→5.20%:スパークス・アセット・マネジメント

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2007年8月26日 (日)

様子見

ダヴィンチ・アドバイザーズ:-800円

10年国債利回り:1.590%

CME:+255円

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資産変動率:.-53%

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8月24日(木)

8月第3週:投資主体別売買動向

外国人(-751,933)、個人(339,579)、信託銀行(250,649

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8月21日(火)

8/17 申込み現在3市場信用取引残高(金額:億円)

申込日 売り残   前週比  買い残  前週比  損益率% 倍 率
8/17  12625  -701.3  41462  -1317.0     -      3.28
8/10  13326  -503.8  42779  -1025.9   -13.57  3.21
8/3  13830  -509.0  43805  +493.2   -9.98   3.17
7/27 14339  -436.9  43312  +1558.1  -9.81   3.02
7/20 14776   -111.2  41753  +117.6   -6.15   2.83


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東京建物:中間発表(進捗率50%)、通期上方修正(+7.5%)

クリード:8/15:新規→5.17%:バークレイズ

スターマイカ:8/15:新規→5.38%:ドイツ銀行

エムケーキャピタル:8/15:新規→6.19%:Prospect Asset Management

イーアセット-R:8/15:5.04%→2.93%:りそなホールディングス

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8月20日(月)

アセットM:8/15:新規→5.30%:タワー投資顧問

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8月17日(金)

『金融ビジネス』

「困るなあ。『豪語』とか『豪腕』とか。私も、会社もずいぶん小さく見られたもんだなあ」。テーオーシーへの敵対的TOB期間中のこと。ダヴィンチ・アドバイザーズの金子修社長は、こう笑いながら話した(以下、カッコ内は金子社長コメント)。小社の編集記事で、株式投資戦略について語る金子社長を「豪語する」「豪腕」と形容したことへの“クレーム”だ。

「(投資額は)数百億円で、まだまだR&Dの段階。ヘッジファンドで言えばマイナーのマイナー。(投資規模が)1兆円くらいあれば別だけど、この程度の額で『豪語する』なんて書いてあったが、そんなの豪語じゃない。数百億円で驚かれたんじゃ、私もずいぶん小さく見られたもんだなあ」

“お見それしました”とでも返すしかないが、ダヴィンチは今後、株式投資に本腰を入れる。新たに株式投資ファンドを組成し、上場株式への投資を中長期的な経営戦略の柱に据えることを表明した。同社が“コーポレート・オポチュニティ・ファンド(COF)”と呼ぶ株式投資ファンドは、今10~12月に組成を予定し、エクイティ(出資)1200億円、デット(負債)を含めた総額規模は2400億円になる見込みだ。エクイティはキャピタルコール方式でロックアップ期間7~8年の長期間運用のファンドになる公算が高い

早期に実績出し後継ファンドに繋げる方針

 ダヴィンチは、運用する不動産ファンドを通じ株式投資を昨年から積極化させ、今7月、前述したテーオーシーに対する敵対的TOBが失敗したことはまだ記憶に新しい。同社が不動産のみならず株式に投資を行なうのは、高騰を続ける不動産に対し、不動産を保有する企業の株式が相対的に割安なため。テーオーシーに限らず不動産、その含み益を保有する企業の株式を保有し、不動産の共同開発等を提案、実行する戦略だ。実際、上毛(3010)、中央物産(9852)などの成功例がある。一任勘定型のオポチュニティファンドの3号ファンド「ムーンコイン」、いわゆる「1兆円ファンド」の4号ファンド「カドベ」の2本のファンドを通じ、15銘柄に投資を行い、6月末時点で700億円の投資残高があるという。「カドベ」はエクイティベースでまだ500億円程度、総額ベースで推定1000億円内外の投資余地がある模様だ。

 もっとも、いずれのファンドも運用方針はパッシブ運用が基本だ。MBOに対抗するため止むに止まれず敵対的TOBに走ったテーオーシーは、実は例外中に例外。このため敵対的TOBを含め、投資手法でより自由度の高いファンドの必要性が認識され、新規ファンドの組成に帰着した。「アクティビストというわけではないが、株式投資に関して何でもできるファンドとしての建て付けをした方が投資がしやすい。上場株への投資であれば、どういう戦略でも取れるのが、COFだ。新ファンドは静かなカーライルとスティールパートナーズを足して2で割ったようなファンドになる」。主たる投資対象は「不動産を豊富に保有している会社と提携できそうな不動産関連企業で,資本提携、業務提携両面から投資を進めてゆく」という。エクイティの規模について、投資家サイドから3000億円程度の要望があったが、「COFの1号としては組成して早く終わらせ、まず実績を出し、2号、3号、4号と後継ファンドに繋げてゆく」方針で、エクイティは1200億円になった。このうち、6~7割はカドベに出資している投資家だ。

 先のTOBの失敗について、金子社長は「潮目は変わっていない。日本の経営陣には保身の姿勢が強く、閉塞感を感じる。感情の問題であって経済合理性ではない。違う方法を見つけないと。(今後は)基本的には日本的方法でやる」とする一方、「しかし、やる時はやる。絶対的に敵対的TOBをかけないということはない」と、引き続き“勝負”意欲は失っていない。

 今回、ダヴィンチは中期の成長戦略として、2011年以降に収益寄与する柱として3事業を挙げている。リゾート、豪州関連がそれだが、その筆頭に位置するのがCOFであり、金子社長も自ずと力が入る。「金融ビジネス」誌でも引き続きフォーカスしてゆく方針だ。
「投資したい会社は200社くらいある」とも漏らす金子社長。

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8月16日(木)

8月第2週:投資主体別売買動向

外国人(-207,889)、個人(11,106)、信託銀行(147,320

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8月15日(水)

フィンテック:中間発表(進捗率54%)

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8月14日(火)

ケネディクス:中間発表(進捗率84%)

                 公募増資(50,000株)、第3者割当増資(7,500株)、

        オーバーアロットメントによる売り出し(7,500株)

        →11.3%の希薄化

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8月13日(月)

ダヴィンチ:中間発表(進捗率54%)

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8月10日(金)

リサ:中間発表(進捗率40%)

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8月9日(木)

8月第1週:投資主体別売買動向

外国人(-141,355)、個人(427,160)、信託銀行(16,382

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アーバン:1Q発表(進捗率+52%)

セキュアード:中間発表(進捗率47%)

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8月8日(水)

アーバネット:決算発表(成長率123%)

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8月7日(火)

DA-R:7/31:6.76%→7.04%:日興シティ

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8月6日(月)

ケネディクス:通期上方修正(+19%)

クリード:7/31:5.57%→7.14%:GS

リサ:7/31:7.22%→8.75%:GS

ランド:7/31:新規→5.11%:りそな信託銀行

東映:7/31:新規→5.07%:Prospect Asset Management

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2007年8月 4日 (土)

様子見

8月3日(金)

ダヴィンチ・アドバイザーズ:-200円

10年国債利回り:1.780%

CME:-330円

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資産変動率:.-47%

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DA-R:第3者割当、全部につき申し込み(野村證券)、払込価額37.7億円

ケネディクス:7/30:5.24%→6.45%:オッペンハイマーファンズ・インク

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8月2日(木)

住友不:1Q発表(進捗率50%)

7月第4週:投資主体別売買動向

外国人(-286,997)、個人(434,459)、信託銀行(-96,116

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8月1日(水)

アルデプロ:通期下方修正(-8.1%)

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7月31日(火)

三井不:1Q発表(進捗率26%)

藤和不:1Q発表(進捗率17%)

ランド:自己株式取得、取得額4.39億円、発行株式約1.3%、買付期間7/2~31

7/27 申込み現在3市場信用取引残高(金額:億円)

申込日 売り残   前週比  買い残  前週比  損益率% 倍 率
7/27 14339  -436.9  43312  +1558.1     -      3.02
7/20 14776   -111.2  41753  +117.6    -6.15   2.83
7/13 14887   -302.7  41636    -33.0   -5.99   2.80
7/6  15190    -77.7  41669  -519.6   -5.66   2.74
6/29 15268  -329.7  42188  +209.2   -5.75   2.76

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7月30日(月)

ジョイント:1Q発表(進捗率22%)

JSR-R:7/24:23.71%→24.89%:Prospect Asset Management

テーオーシー:7/27:5.52%→10.40%:Prospect Asset Management

[N

東京23区のオフィス賃料は今後5年間で17%上昇、IDSSの中期予測

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7月27日(金)

ダヴィンチ:自己株式処分9,611株(残20,433株)、1株につき170,000円

フージャース:1Q発表(進捗率12%)

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7月26日(木)

シンプレクス:1Q発表(進捗率40%)

フィンテック:メリルリンチとの共同出資による事業

        事業開始予定日:19年8月1日、資本金2800万円

        出資比率:フィンテック66.6%、メリルリンチ33.4%

7月第3週:投資主体別売買動向

外国人(377,230)、個人(-66,953)、信託銀行(-376,079

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7月24日(火)

ダヴィンチ:TOCのTOBに失敗

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7月23日(月)

リサ:中間上方修正(+18.9%)

ダヴィンチ・セレクト:DA-Rに和解金1.42億円、支払日7/31

DA-R:19年5月期29,374円(→19年11月期19,716円)

DA-R:7/13:新規→5.22%:野村證券

DA-R:7/13:5.40%→8.12%:みずほ證券

JSR-R:7/17:22.65%→23.71%:Prospect Asset Management

リサ:7/18:新規→5.24%:コロンビア・ワンガー・アセット・マネジメント・エルピー

アルデプロ:7/13:新規→5.26%:フィデリティ投信

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