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2007年2月16日 (金)

ダビ:-20,000円

10年国債利回り:1.740%

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資産変動率:.-33%

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ダビ:「1H」据え置き(目標株価215,600円:据え置き)日興シティ

フィンテック:1Q発表(進捗率10%)

セキュアード:決算発表(成長率+127%)

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ダヴィンチ・アドバイザーズの金子修社長は15日、証券取引等監視委員会が前日、100%子会社のダヴィンチ・セレクトを行政処分するよう金融庁に勧告したことについて、親会社への影響は実質的にないと語った。 また、子会社の行政処分があっても、ダヴィンチ・アドバイザーズが今後3年間に積極的な不動産物件の取得を続け、運用資産残高をほぼ3倍に拡大させる方針に変更はないと決算説明会で語った。 金子社長は「不動産評価においては、鑑定価格はあくまでも参考値でマーケットが決めるもの、というのが私達の見解だが、金融庁は鑑定評価ベースに行うのが正しいと言う」と述べ、見解の相違があることを明らかにした。 そのうえで、同社長は、ダヴィンチ・セレクトが行政処分を受けたとしても、DAオフィス投資法人が投資済みの物件の運用は継続されるほか、ダヴィンチ・セレクトからの親会社に対する収益貢献は3億円弱と小さいため「実質的な影響はない」と語った。 金融庁は、個人投資家保護の観点から、REIT運用会社の査定体制について監視を強めている。昨年7月には、オリックス系のREITであるオリックス不動産投資法人の運用会社、オリックス・アセットマネジメントに対し、審査不備で違法建築物件を取得したとして一部業務の停止命令を出した。同庁関係者によると、今年も不動産ファンドの審査体制については厳しく見守る方針という。

 ゴールドマン・サックスのアナリストは14日付のレポートで、「鑑定価格の信頼が揺らぐことになれば、好調なマーケットが続いていただけにJ─REIT市場全体に対する影響は小さくない」と指摘。ただ、東京を中心に空室率の低下が続くなど不動産市場が良好な環境であるため、「短期的な調整ですむと考える」としている。

 ダヴィンチ・セレクトがREITに組み入れるために取得した貸しビル38物件は、すべてダヴィンチ・アドバイザーズの不動産私募ファンドから購入したものだったため、これまでにも取り沙汰されてきたグループ内の利益相反問題について今後クローズアップされる可能性もある。 しかし、金子社長は、ダヴィンチ・アドバイザーズの私募ファンドからダヴィンチ・セレクトを通じてREITに物件を売却することは今後も続けると述べた。 ただ、REITへの物件売却は、私募ファンドの投資を回収する「出口」に占める割合は低く、今後も「出口」としては同社が新規に組成する私募ファンドや外部投資家への売却が中心になると述べた。 2006年12月期の同社の売却資産総額1453億円のうち、REITへの売却分は380億円程度だったという。 金子社長は、都心の優良なオフィスビルについては今後2─3年で賃料が2倍に上昇するとみており「3カ年計画にあるように、しばらくは大幅に買い、売りを控える」と語った。同3カ年計画によると、今後3年間で約2兆5700億円の資産を購入する一方で、売却は6700億円程度に抑え、同社の運用資産残高を06年末の約1兆円から09年末に2兆9000億円強へ拡大する方針。

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【N】
 証券取引等監視委員会は十四日、金融庁に対しREIT運用のダヴィンチ・セレクトを行政処分するよう勧告した。グループ内のファンドが保有する不動産を系列REITに割高な価格で取得させ、投資家の利益を損ねた。金融庁は近く同社に業務停止命令を出す方向。資金の流入で過熱気味となり、不自然な取引が指摘されるREIT市場に警鐘を鳴らすことになりそうだ。監視委によると、ダヴィンチ・セレクトは二〇〇五年七月から〇六年八月にかけて賃貸ビルなど三十八物件を取得。そのうち五物件でずさんな鑑定評価が見つかった。
 具体的には、本来は得られない敷金を「収入」として計算したことで鑑定価格を実際より高くしている例があった。テナントが入居して一定の期間は家賃をタダにする予定だったにもかかわらず、それを織り込まなかったため鑑定価格がかさ上げされていた例もあったという。
 今回の物件売買では売り主がダヴィンチ・セレクトの親会社が運営する不動産私募ファンドだったことも判明している。一般に不動産投資の世界では、償還を迎える私募ファンドが自らの投資家の利益の最大化を狙ってグループ内のREITに保有物件を高値で売りつける例が少なくないとされる
 監視委は「今回はダヴィンチ・セレクトの過失に基づくもの」(幹部)としているが、グループ内の利益相反が実際にあるとすれば一般投資家がババをつかまされることになりかねない。不動産投資が過熱するなか、こうした不正につながりかねない取引の解明も金融当局の今後の課題だ。

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【F】

今回の「不動産転売屋」の不祥事は、不動産業界では周知の事実。彼らのモデルでは転売益を享受して右肩上がりの成長を行っていました。今回は子会社私募ファンドの転売収益を出すために実質的に運用を任されているREITに高値で売却し、私募ファンドの収益を不当に上げ成功報酬を頂くというからくり。自己所有の不動産を自身が運用しているファンドやREITに転売して利益を出しているところもあるらしく、金融的には利益相反のキャッチボール。よくもまあ「当社は投資銀行でございます」と平気厚顔でいえるもんだあ。

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