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2007年2月28日 (水)

ダビ:-4,000円

10年国債利回り:1.625%

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資産変動率:.-26%

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ダビ:「BUY」継続(目標株価165,000円継続):KBC証券

スターマイカ:増資10,000株

三菱地所 :「アンダーパフォーム」格下げ:CS

    ・・・外国人投資家の買いは政策金利引き上げで一服感が出るとしている。

      :目標株価は3300円→4500円引き上げ:モルガン

    ・・・不動産利回り>金利の好状況は維持、不動産セクターの強気推奨継続

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2007年2月27日 (火)

様子見

ダビ:-6,000円

10年国債利回り:1.635%

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資産変動率:.-24%

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2/23 申込み現在 [3市場信用取引残高(金額:億円)]

申込日 売り残   前週比  買い残  前週比  損益率% 倍 率
2/23  17035    +303.8  38104   +303.9     -     2.24
2/16  16732    -138.4  37800   -320.9  -4.01  2.26
2/09  16870    +331.8  38121  +1138.6  -5.03  2.26
2/02  16538    +591.9  36982   -100.8   -4.68  2.24
1/26  15946    -148.9  37083   +460.0   -3.39  2.33

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テーオーシー:2/20:5.17%→6.20%:アルガーブ(ダビ)

R-JSR:2/23:10.89%→9.34%:日興シティ

住友不動産:「2」引き下げ:みずほ証券

        :「アンダーパフォーム」引き下(目標株価3500円継続):CS

        ・・・日銀の追加利上げにを受けた円のキャリートレードの縮小に伴う、

          海外投資資金の減少が理由

※CSでは追加利上げ実施に伴う金利格差縮小から、円キャリー取引による残高がさらに大きく増加するとは考えにくいとし、不動産セクターの上昇はピークを打つ可能性が高いと指摘。不動産セクター全般の警戒感にもつながったもよう。

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2007年2月26日 (月)

大きく上げれば売り

ダビ:+2,000円

10年国債利回り:1.655%

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資産変動率:.-20%

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ダビ:大証金

平成19年2月27日(申込日基準)以降、「貸借取引自己取引分」および非清算参加者ごとの「清算取次貸借取引自己取引分」にかかる銘柄別増担保金徴収措置を解除し、貸借担保金率について、現行60%(うち現金30%)を30%といたします

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プロパスト:5分割発表、基準日3月30日

R-JSR:2/20:新規→10.76%:prospect asset management

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2007年2月24日 (土)

大きく上げれば売り

ダビ:+9,000円

10年国債利回り:1.670%

CME:-15円

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資産変動率:.-21%

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【N】

2007年に東京23区で完成する大規模オフィスビルの総床面積は119万?で、過去21年間の調査の平均水準。2008年は64万m2と大幅に減少する――。森ビルは2月22日、大規模オフィス市場動向調査の結果を発表。調査対象は、オフィス部分の延べ床面積が1万m2以上のビル。 2007年に完成するオフィスの床面積は2006年に比べて約2割減少するものの、1986年の調査開始以降の平均的な水準となる。2006年は東京ミッドタウンが竣工した影響で、154万m2と過去3番目に高い水準だった。2008年以降は大きく減少すると見込む。2008年前後に完成するビルはオフィス床面積1万~2万m2の規模が多く、大幅な増加にはつながらないとみている。2007年~2011年の年平均の床面積は61万m2の見込みで、過去平均の105万m2と比べると59%の水準にとどまる。 森ビルは「23区内では大規模な開発が難しくなっており、横浜などで再び開発の動きが出てきている。1万m2以下のビルについても、23区内では着工量が先細りの傾向で、新規供給は減少する」とみている

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ダビ:http://plaza.rakuten.co.jp/slowsheep/diary/200702210000

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今後のイベント

2-3/? 売り禁解除

3/中旬 日興:上場問題発表?

3/中旬 ダビ:行政処分?

3/15 四季報発売

3/24(昨年)地価公示

4/8  統一地方選挙(知事、都議)

4/22 統一地方選挙(首長、議員)

7/5 参議院選挙公示

7/22  参議院選挙投開票

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2007年2月22日 (木)

大きく上げれば売り

ダビ:+8,000円

10年国債利回り:1.655%

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資産変動率:.-26%

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2月第2週:投資主体別売買動向

外国人(518,955)、個人(-395,994)、信託銀行(-195,752

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JSR-R:2/15: 9.23% → 11.48%: JPモルガン・アセット・マネジメント他

日本コマーシャル-R:2/15: 6.03% → 6.60%: JPモルガン・アセット・マネジメント他

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2007年2月21日 (水)

大きく上げれば売り

ダビ:-1,000円

10年国債利回り:1.690%

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資産変動率:.-31%

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パシフィック:

第三者割当増資3,000株については、日興シティグループ証券から申込がなく、新株発行無し。一般公募の約184億円は予定通り発行。希薄化予想は、約11.4%。(公募増資後の発行済株式総数699,354 株)

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2007年2月20日 (火)

大きく上げれば売り

ダビ:+3,000円

10年国債利回り:1.700%

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資産変動率:.-30%

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2/16 申込み現在、3市場信用取引残高(金額:億円)

申込日 売り残   前週比  買い残  前週比  損益率% 倍 率
2/16  16732    -138.4  37800   -320.9     -     2.26
2/09  16870    +331.8  38121  +1138.6  -5.03  2.26
2/02  16538    +591.9  36982   -100.8   -4.68  2.24
1/26  15946    -148.9  37083   +460.0   -3.39  2.33
1/19  16095    +386.1  36623   -154.4   -3.56  2.28

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ケネ:「2」→「3」:三菱UFJ証券

トーセイ:2/15: 5.62% → 6.76%: ファンネックス・アセット・マネジメント他

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金融政策決定会合:

明日の結果公表は、現状維持の場合が12~13時頃(1月は票割れのため13時過ぎ)、金融政策変更の場合は14時頃(昨年3月の量的緩和解除時は14時7分、7月の利上げ時は13時30分)と、遅れる傾向。 

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地価公示:3月下旬予定

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2007年2月19日 (月)

大きく上げれば売り

ダビ:+8,000円

10年国債利回り:1.710%

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資産変動率:.-32%

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ダビ:「1H」据え置き(目標株価215,600円据え置き):日興シティ

アーバン:「買い」据え置き(目標株価2,106円→2,483円):GS証券

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2007年2月16日 (金)

様子見

ダビ:-6,000円、出来高193,322

10年国債利回り:1.700%

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資産変動率:.-36%

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2月第1週:投資主体別売買動向

外国人(369,317)、個人(13,290

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ネット証券5社の売買代金上位15銘柄(単位千円)

[売り]                                    [買い]

ダウ゛ィンチ          7,086,568     ダウ゛ィンチ          9,357,659      
ケネディクス         4,385,223

・・・ダビ:買増分株数(終値換算)19,596株

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ダビ:賃借倍率3.1倍・・・買い残急増

ダビ:新規売停止、現引停止

ダビ:「Overweight」継続:JPモルガン

    「BUY」継続(目標株価165,000円:継続):KBC証券

ダビ:2日間下落率17.7%

DA-R:2日連続S安、下落率22.2%、(2/16:出来高16,797株)

アーバン:3Q発表(進捗率37%)

リプラス:決算発表(成長率204%)

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【N】

売り主別にマンションの中古価格と新築価格を比べた調査で、住友不動産、三菱地所といった財閥系の大手をしのいで、1987年設立のプロパストがトップに立った。不動産分野のマーケティングを手がけるアトラクターズ・ラボが、このほどまとめた中古マンション騰落率ランキングで明らかにした。

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ダビ:-20,000円

10年国債利回り:1.740%

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資産変動率:.-33%

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ダビ:「1H」据え置き(目標株価215,600円:据え置き)日興シティ

フィンテック:1Q発表(進捗率10%)

セキュアード:決算発表(成長率+127%)

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[L] 

ダヴィンチ・アドバイザーズの金子修社長は15日、証券取引等監視委員会が前日、100%子会社のダヴィンチ・セレクトを行政処分するよう金融庁に勧告したことについて、親会社への影響は実質的にないと語った。 また、子会社の行政処分があっても、ダヴィンチ・アドバイザーズが今後3年間に積極的な不動産物件の取得を続け、運用資産残高をほぼ3倍に拡大させる方針に変更はないと決算説明会で語った。 金子社長は「不動産評価においては、鑑定価格はあくまでも参考値でマーケットが決めるもの、というのが私達の見解だが、金融庁は鑑定評価ベースに行うのが正しいと言う」と述べ、見解の相違があることを明らかにした。 そのうえで、同社長は、ダヴィンチ・セレクトが行政処分を受けたとしても、DAオフィス投資法人が投資済みの物件の運用は継続されるほか、ダヴィンチ・セレクトからの親会社に対する収益貢献は3億円弱と小さいため「実質的な影響はない」と語った。 金融庁は、個人投資家保護の観点から、REIT運用会社の査定体制について監視を強めている。昨年7月には、オリックス系のREITであるオリックス不動産投資法人の運用会社、オリックス・アセットマネジメントに対し、審査不備で違法建築物件を取得したとして一部業務の停止命令を出した。同庁関係者によると、今年も不動産ファンドの審査体制については厳しく見守る方針という。

 ゴールドマン・サックスのアナリストは14日付のレポートで、「鑑定価格の信頼が揺らぐことになれば、好調なマーケットが続いていただけにJ─REIT市場全体に対する影響は小さくない」と指摘。ただ、東京を中心に空室率の低下が続くなど不動産市場が良好な環境であるため、「短期的な調整ですむと考える」としている。

 ダヴィンチ・セレクトがREITに組み入れるために取得した貸しビル38物件は、すべてダヴィンチ・アドバイザーズの不動産私募ファンドから購入したものだったため、これまでにも取り沙汰されてきたグループ内の利益相反問題について今後クローズアップされる可能性もある。 しかし、金子社長は、ダヴィンチ・アドバイザーズの私募ファンドからダヴィンチ・セレクトを通じてREITに物件を売却することは今後も続けると述べた。 ただ、REITへの物件売却は、私募ファンドの投資を回収する「出口」に占める割合は低く、今後も「出口」としては同社が新規に組成する私募ファンドや外部投資家への売却が中心になると述べた。 2006年12月期の同社の売却資産総額1453億円のうち、REITへの売却分は380億円程度だったという。 金子社長は、都心の優良なオフィスビルについては今後2─3年で賃料が2倍に上昇するとみており「3カ年計画にあるように、しばらくは大幅に買い、売りを控える」と語った。同3カ年計画によると、今後3年間で約2兆5700億円の資産を購入する一方で、売却は6700億円程度に抑え、同社の運用資産残高を06年末の約1兆円から09年末に2兆9000億円強へ拡大する方針。

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【N】
 証券取引等監視委員会は十四日、金融庁に対しREIT運用のダヴィンチ・セレクトを行政処分するよう勧告した。グループ内のファンドが保有する不動産を系列REITに割高な価格で取得させ、投資家の利益を損ねた。金融庁は近く同社に業務停止命令を出す方向。資金の流入で過熱気味となり、不自然な取引が指摘されるREIT市場に警鐘を鳴らすことになりそうだ。監視委によると、ダヴィンチ・セレクトは二〇〇五年七月から〇六年八月にかけて賃貸ビルなど三十八物件を取得。そのうち五物件でずさんな鑑定評価が見つかった。
 具体的には、本来は得られない敷金を「収入」として計算したことで鑑定価格を実際より高くしている例があった。テナントが入居して一定の期間は家賃をタダにする予定だったにもかかわらず、それを織り込まなかったため鑑定価格がかさ上げされていた例もあったという。
 今回の物件売買では売り主がダヴィンチ・セレクトの親会社が運営する不動産私募ファンドだったことも判明している。一般に不動産投資の世界では、償還を迎える私募ファンドが自らの投資家の利益の最大化を狙ってグループ内のREITに保有物件を高値で売りつける例が少なくないとされる
 監視委は「今回はダヴィンチ・セレクトの過失に基づくもの」(幹部)としているが、グループ内の利益相反が実際にあるとすれば一般投資家がババをつかまされることになりかねない。不動産投資が過熱するなか、こうした不正につながりかねない取引の解明も金融当局の今後の課題だ。

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【F】

今回の「不動産転売屋」の不祥事は、不動産業界では周知の事実。彼らのモデルでは転売益を享受して右肩上がりの成長を行っていました。今回は子会社私募ファンドの転売収益を出すために実質的に運用を任されているREITに高値で売却し、私募ファンドの収益を不当に上げ成功報酬を頂くというからくり。自己所有の不動産を自身が運用しているファンドやREITに転売して利益を出しているところもあるらしく、金融的には利益相反のキャッチボール。よくもまあ「当社は投資銀行でございます」と平気厚顔でいえるもんだあ。

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2007年2月14日 (水)

様子見

ダビ:-3,000円

10年国債利回り:1.725%

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資産変動率:.-22%

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2/9 申込み現在[3市場信用取引残高(金額:億円)]

申込日 売り残   前週比  買い残  前週比  損益率% 倍 率
2/09  16870    +331.8  38121  +1138.6     -     2.26
2/02  16538    +591.9  36982   -100.8   -4.68  2.24
1/26  15946    -148.9  37083   +460.0   -3.39  2.33
1/19  16095    +386.1  36623   -154.4   -3.56  2.28
1/12  15709    +787.8  36778   +654.5  -6.57  2.34

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ダビ:決算発表(成長率+23%)

   自己資本比率2.4%、有利子負債6,713億円

   期末運用資産残高(06.12:10,049億円→07:16,284億円→08:22,588億円)

   カドベ(エクイティ:3200億円、組成完了:06年12月、投資可能額1.3兆円)

   私募ファンド組成(エクイティ:590億円、6物件、組成予定:07年3月)

   5号ファンド組成(エクイティ:4,000億円、組成予定:08年1Q)

   中期経営計画(07.12:123%→08:140%→09:140%)

    

 

ダビンチ・セレクト:

投資信託委託業者に対する法令違反があったことから、金融庁に対して行政処分を行うよう勧告。 法令違反の内容は、投資資産運用業にかかる善管注意義務違反。運用資産に組み入れる不動産の取得時に行なう資産評価手続きで、鑑定を依頼した不動産鑑定業者に対し適切な資料を提示せず、さらにその鑑定評価内容を確認しなかったことなどから、誤った鑑定評価内容により過大に算定された鑑定評価額をもとに資産の取得を行ったことなどによる。 ダヴィンチ・セレクトがDAオフィスの資産運用のために取得した不動産は38物件で、このうち5物件が今回の善管注意義務違反に抵触。また、38物件はすべてダヴィンチ・アドバイザーズの私募ファンドから購入。 しかし、証券監視委では「故意に行なったものではないと考えている」とし、善管注意義務違反として勧告を行なった。※評価差額1.42億円(2物件、3物件は差額無し)

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【2006/12/04, NS】REIT関連の主な処分    
▼日本リテールファンド投資法人    
  4月18日  証券取引等監視員会が金融庁に行政処分勧告
  4月28日  関東財務局長が業務改善命令  
▼オリックス不動産投資法人    
  6月16日  証券取引等監視員会が金融庁に行政処分勧告
  7月21日  関東財務局長が業務改善命令  
▼オリックス・アセットマネジメント    
  6月16日  証券取引等監視員会が金融庁に行政処分勧告
  7月21日  金融庁が業務改善命令と一部の業務停止命令  
  8月10日  社長交代  
  8月25日  国土交通省が指示処分  
  9月7日   不動産証券化協会が戒告  
 10月26日  投資信託協会が過怠金  
▼日本レジデンシャル投資法人    
  7月14日  関東財務局長が業務改善命令
▼グローバル・ワン不動産投資法人    
  10月20日  関東財務局長が業務改善命令
▼エルシーピー投資法人    
  10月20日  関東財務局長が業務改善命令
▼ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人    
  10月20日  関東財務局長が業務改善命令
▼トップリート投資法人    
  10月20日  関東財務局長が業務改善命令

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アセットI:3Q発表(進捗率58%)

ランド:2部上場、配当増額(記念配当2,000→3,000円)

東京建物:決算発表(成長率115%)

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2007年2月13日 (火)

様子見

ダビ:+5,000円

10年国債利回り:1.735%

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資産変動率:.-21%

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ダビ:通期上方修正(+18.1%)

ケネ:決算発表(来期予想成長率111%)、配当増額 (2,500→3,000円)

       2分割発表(6月29日)

燦キャピタル:中間発表(進捗率73%)

ランドコム:通期上方修正(個別:+23%)、決算発表(来期予想成長率129%)

リサ:中期計画(09.12:82億円、成長率271%)

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2007年2月 9日 (金)

ダビ:-6,000円

10年国債利回り:1.690%

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資産変動率:.-23%

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リサ:決算発表(来期予想成長率:151%)、配当増額 (1,200→2,000円)

       2分割発表(3月31日)

上毛:3Q発表(進捗率97.5%)

エムケーキャピタル:2/5: 新規 → 5.17%: 日興アントファクトリー他

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2007年2月 8日 (木)

大きく上げれば売り

ダビ:-1,000円

10年国債利回り:1.730%

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資産変動率:.-20%

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1月第5週:投資主体別売買動向

外国人(530,008)、個人(-326,166)、投資信託(-111,919)

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ケネ:「a-2」格付け取得:JSR、発行限度額100億円

プロパスト:通期上方修正(+24%)

藤和不:通期上方修正(+3.6%)

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2007年2月 7日 (水)

大きく上げれば売り

ダビ:+3,000円

10年国債利回り:1.740%

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資産変動率:.-19%

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朝一、窓を開けて急上昇。リカクできなかった。

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ケネ:「1H」据え置き(目標株価950,000円)日興シティ

アーバン:資産譲渡773億円、契約締結日2月7日、引渡日(予定)3月15日

R-ケネ:「A3」格付け取得:ムーディーズ

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2007年2月 6日 (火)

大きく上げれば売り

ダビ:-1,000円

10年国債利回り:1.740%

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資産変動率:.-21%

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2/2 申込み現在 [3市場信用取引残高(金額:億円)]

申込日 売り残   前週比  買い残  前週比  損益率% 倍 率
2/02  16538    +591.9  36982   -100.8       -      2.24
1/26  15946    -148.9  37083   +460.0   -3.39  2.33
1/19  16095    +386.1  36623   -154.4   -3.56  2.28
1/12  15709    +787.8  36778   +654.5  -6.57  2.34
12/29  14921   -1110.3  36123   -80.3  -6.60  2.42

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ケネ:通期上方修正(+16.9%)

サンシティ:1/31: 6.35% → 8.50%: Prospect Asset Management, Inc

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【N】

森ビルが2006年11月に実施した「東京23区オフィスニーズに関する調査」によると、2006年1月~11月に契約を更改したテナント企業の40%で賃料が増額になったことがわかった。2005年の同調査で賃料が上昇した企業は、全体の10%にとどまっていた。

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2月5日(月)

ダビ:0円

10年国債利回り:1.720%

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資産変動率:.-20%

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ダビ、リカクできなかった。

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2007年2月 2日 (金)

大きく上げれば売り

ダビ:+4,000円

10年国債利回り:1.725%

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資産変動率:.-20%

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ダビ寄り145kで躊躇した。いきなり上昇、上げる時はいつもいきなり。149kでやっと買い。

日レジ-R:投資法人債発行120億円、申込期間2月2日、払込期日2月9日

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2007年2月 1日 (木)

買戻し

ダビ:+4,000円

10年国債利回り:1.710%

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資産変動率:.-21%

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1月第4週:投資主体別売買動向

外国人(425,233)、個人(-225,904)

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回転失敗。せっかく、昨日に調整終了だったのに、軽率に回転を狙ってしまった。143kで売り。

アセットM:小山健康センター(栃木)売却

ゴールドクレスト:3Q発表(進捗率+66.3%)

アルデプロ:中間速報(+0.1%)

        中期計画(07.7月65.73億円→08年106億円→09年143億→10年176億円)

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様子見

ダビ:0円

10年国債利回り:1.695%

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資産変動率:.-22%

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東京都内にある募集面積1000坪以上の中・大規模物流施設では、2006年下半期の募集賃料が上半期に比べて4.3%下落。生駒データサービスシステム(IDSS)がまとめた「ウェアハウスマーケットレポート Vol.16」。 東京都内の中・大規模物流施設の平均募集賃料は、2006年下半期が1坪あたり5380円。上半期は5620円だった。このクラスの物流施設の募集賃料は、2005年上半期から下落傾向が続いている。IDSSは、首都圏で複数の大規模物流施設の開発が進行しており、需給動向の先行きに不透明感が広がっていることなどが原因とみている。 一方、東京圏に立地している延べ床面積1万坪以上の物流施設の空室率は、2006年12月時点で5.1%の水準にある。前回調査(2006年9月)の8.1%と比べて、3ポイント低下した。首都圏では2007年~2008年に同規模の物流施設が10棟以上完成する予定で、今後、空室率が上昇する可能性もある

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