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2006年11月 4日 (土)

来週はダビ買戻し

【N】

日本経済新聞社のオフィスビル賃貸料調査(下期、十月中旬実施)によると、東京と大阪の既存ビル募集賃料が二年連続で上昇、東京は新築も四年連続で上がった。大型ビルの不足感が強まっている
オフィスビル賃貸料指数は十月の東京の既存ビルは、上昇幅が一〇ポイントを上回るのは九一年以来十五年ぶり。築後一年未満の新築ビルも大幅に上がった。空室率は三%を下回る。
 大阪も既存ビル指数が上昇。新築ビル指数は二年ぶりに反発。名古屋、横浜、仙台なども需給改善が進んでいる。東京都内では賃料上昇が目立ったのは丸の内・大手町、汐留・虎ノ門、西新宿など。都内でも大型ビルが集積する地域だ。三菱地所が来春に丸の内に開業する新丸ビルの今春の募集賃料は三・三平方メートル当たり六万円台十五年ぶりの高水準。昨年秋の調査では五万円台の募集賃料を設定した既存ビルは無かったが、今回は西新宿など三地区で五万円を超えた。
 三鬼商事によれば、「高額の大型優良物件から成約が進んでいる」。ただ、今後は都心部の賃料も一本調子の上昇はなさそうだ。最高値となる新丸ビルも「六万円台が当面の上限となる。バブル期のように八万―十万円台になることはない」(三菱地所ビル営業部)。テナント企業のコスト削減意識は依然として強く、現時点では「六万円台が顧客をつなぎ留める妥当な賃料水準」(同)。
 多くの市場関係者も「新築優良大型ビルの賃料上昇余地は少ない」(みずほ証券の石沢卓志アナリスト)と見ている。最高値クラスのビル賃料に天井感が強まる一方、こうした目玉ビルの高値がその他のビルにも広く波及し「都内の賃料全体が底上げされる」(森トラスト)展開が続きそうだ。
オフィス調査の生駒データサービスシステムによると、東京二十三区の九月末の賃貸オフィス空室率は二・八%となり、六月末比〇・三ポイント低下。空室率が三%を下回るのは一九九二年以来。
 都心で大型ビルの不足感が強い。来年春に六本木の防衛庁跡地に完成する三井不動産の東京ミッドタウンや三菱地所の新丸の内ビルディングは開業を前にすでにほぼ満室となった。一方、今後の都内のオフィス供給量は減少傾向にある。森トラストの調査によれば、二〇〇〇―〇四年の年間平均供給量は百二十四万平方メートルだったが、〇五―〇九年は九十五万平方メートル。二三%減となる。需給改善傾向は当面続く公算が大きい。
 空室率の低下は全国的な傾向だ。三鬼商事がまとめた仙台、横浜ともに八カ月連続の改善。横浜の六%割れは十四年ぶり。
 都心では賃貸料の上昇が浸透し始めた。新規募集賃料はこの一年で二〇―三〇%上昇。春以降、既存テナントが契約継続時に結ぶ改定賃料も一〇%前後上がっている。REITやファンドの参入もオフィス市況の改善につながっている。賃料は二〇一〇年までは上昇が続く。需要増を背景に都内では今後も新築ビルの供給が増加。ただ、需要が特に集中する都心の一等地に限るとビルの開発余地は少なく、当面は需給逼迫が続く。
REITにとって、賃料の上昇には逆風と追い風の両面がある。ビルを購入して利益を得るREITにとり、賃料上昇でビルの資産価値が高まると物件の取得コストが上昇し、収益を圧迫する。一方、すでに保有しているビルで見れば、賃料の上昇は収益向上に直結する。REIT各社は今後、賃料引き上げへの取り組みに軸足を移していくだろう

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コメント

inaさん、
お返事遅くなりました。
先週本業の方で大トラブルが発生しドタバタ(汗)
今週も引き続き敗戦処理が待っています。
ところで、来週以降の相場観ですが、正直難しい・・・
超短期では読み見切れないですが、私は一押しして、
そして年末に向かって再上昇のシナリオを持っています。
ただし、ダヴィンチ、アセットともチャート的には
踏ん張りどころですのでそこを守れるかどうか。
でも中期的にはinaさんのタイトル通り買い戻しでOKだと思います。
週刊エコノミスト臨時増刊号面白かったです。
それを見るとやはり不動産ファンドはポートフォリオの一部から外せません。

投稿: ヤマモ | 2006年11月 5日 (日) 19時14分

ヤマモさん、こんばんわ。
お忙しい中、コメントレスありがとうございます。ヤマモさんを持ってしても来週の動きは難しいですか?やはり、当初の予定通り、ダビンチの3Q後に戻る事にしますか...。しかし、中期的な読みが同じなのは心強い限りです。SPCの仕組みが変らなければ、こんな高成長セクター(特にダビンチ)は無いですものね。金子さんの舵取りには共感しているし。

投稿: ina | 2006年11月 5日 (日) 23時42分

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