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2006年11月30日 (木)

大きく上げれば回転、そうでなければ回転

ダビ:0円

10年国債利回り:1.645%

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資産変動率:.-44%(年初来-59%)

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11月第4週:投資主体別売買動向

外国人(57,627)、個人(76,812

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三菱地所:「ニュートラル」引下げ(目標株価2900円→2660円)CS

      ・・・金融商品取引法や新BIS規制の施行など、不動産セクターへの

        不透明感の高まりが背景

住友不:「ニュートラル」引下げCS

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2006年11月29日 (水)

大きく上げれば回転、そうでなければ回転

ダビ:0円

10年国債利回り:1.680%

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資産変動率:.-44%(年初来-59%)

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三井不:「ニュートラル」格下(目標株価3400円→2960円)CS

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2006年11月28日 (火)

大きく上れば回転、そうでなければ様子見

ダビ:2,000円

10年国債利回り:1.645%

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資産変動率:.-44%(年初来-59%)

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11/24 申込み現在 [3市場信用取引残高(金額:億円)]

申込日 売り残   前週比  買い残  前週比  損益率% 倍 率
11/24  15557    +109.8  36806   -733.2   -      2.37
11/17  15447    -270.4  37539   -380.1  -11.15  2.43
11/10  15717    -209.8  37919   +207.0  -10.42  2.41
11/2   15927    -519.4  37712  +1018.3   -8.68  2.37
10/27  16447    +186.3  36694   +465.6   -7.44  2.23

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ケネディクス:2011年満期ユーロ円建転換社債型新株予約権付社債発行

        発行総額:180億円、払込期日:06年12月15日、転換価額:755,440円

R-日コマ:資産取得

                35.4億円←パシマネ、20.6億円←スカイライン:取得予定日11/29

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【N】

財団法人日本不動産研究所が発表した2006年9月末時点の全国賃料統計。全国平均のオフィス賃料水準は、2005年同期比で約9%上昇。都市圏別の上昇率をみると、東京圏が16.1%、大阪圏が5.4%、名古屋圏が12.8%。都市別では、政令指定都市が平均で11.6%上昇しており、このうち6大都市(東京都区部、横浜市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市)に限ると平均で14.5%上昇した。日本不動産研究所では、次回調査(2007年9月末時点)の全国平均の上昇率は4.8%になると予測。2006年9月末の共同住宅の賃料水準は、2005年9月に比べて全国平均で0.1%下落した。

■オフィス賃料上昇率の上位15地点と上昇率(2006年9月末時点の前年比)
1 東京都千代田区大手町・丸の内 25.8%
2 東京都新宿区西新宿 25.0%
3 東京都渋谷区 22.5%
4 東京都中央区日本橋 22.4%
5 東京都千代田区神田 20.7%
6 東京都新宿区新宿3丁目 20.0%
7 東京都港区南青山 19.9%
8 名古屋市中村区 19.8%
9 横浜市西区 18.3%
10 東京都品川区 15.4%
11 東京都中央区日本橋室町 13.7%
12 東京都豊島区 12.4%
13 東京都港区虎ノ門 11.9%
14 大阪市北区 10.0%
15 大阪市中央区 9.9%

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様子見

11月27日(月)

ダビ:1,000円

10年国債利回り:1.660%

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資産変動率:.-45%(年初来-60%)

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アーバン:「ニュートラル」格下げ(目標株価1760円→1890円)CS

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2006年11月26日 (日)

様子見

ダビ:-2,000円

10年国債利回り:1.655%

cme:-130円

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資産変動率:.-46%(年初来-60%)

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11月第3週:投資主体別売買動向

外国人(65,158)、個人(-41,489

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2006年11月22日 (水)

ダビ:6,000円

10年国債利回り:1.660%

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資産変動率:.-45%(年初来-59%)

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2006年11月21日 (火)

ダビ:6,000円

10年国債利回り:1.660%

.

資産変動率:.-45%(年初来-59%)

..

11/17 申込み現在 [3市場信用取引残高(金額:億円)]

申込日 売り残   前週比  買い残  前週比  損益率% 倍 率
11/17  15447    -270.4  37539   -380.1   -      2.43
11/10  15717    -209.8  37919   +207.0  -10.42  2.41
11/2   15927    -519.4  37712  +1018.3   -8.68  2.37
10/27  16447    +186.3  36694   +465.6   -7.44  2.23
10/20  16260    -192.4  36228    +25.8   -7.83  2.23

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ダビ:-9,200円

10年国債利回り:1.675%

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資産変動率:.-51%(年初来-64%)

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アーバン:「1」引き上げ:三菱UFJ証券

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2006年11月17日 (金)

大きく上げれば回転、そうでなければ回転

ダビ:-7,000円

10年国債利回り:1.710%

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資産変動率:.-46%(年初来-60%)

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R-日レジ:資産取得(14.8億円)

住友不動産:通期上方修正(+6.4%)

【N】

財団法人日本不動産研究所が11月16日に発表した不動産投資家調査で、投資家が考えている丸の内・大手町地区のAクラスビルの取引利回りが3.5%になった。半年前に実施した前回調査から0.3ポイント低下した。丸の内・大手町地区のAクラスビルへの期待利回り(投資価値の判断に使う還元利回り)は、前回調査と同じ4.0%だった。日本不動産研究所では、投資家の期待利回りに底打ち感が出ているとみている。東京都の主要オフィスエリアの期待利回りと取引利回りを見ると、前回調査から0.2~0.3ポイント下落したところが多い。地方都市のオフィスエリアでは、大阪・御堂筋沿いと名古屋・名駅周辺の取引利回りが4.9%となり、5%を下回った。いずれのエリアも、前回調査から0.1ポイント低下

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2006年11月16日(木)

ダビ:1,000円

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アーバン:「買い」継続:GS

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2006年11月15日 (水)

大きく上げれば回転、そうでなければ回転

ダビ:-6,000円

10年国債利回り:1.690%

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資産変動率:.-43%(年初来-58%)

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119kで売却すべきであった。その他の流動化は先行して大きく下げていた。115kのボックス(買戻し)と一瞬考えたのだが、躊躇してしまった。

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R-DA:06年12‐5月期分配金上方修正(+62.19)

     資産取得(138.6億円):取得先ダビンチリアルティ

                   契約締結日11/15、取得日12/1

          資産譲渡(69.8億円):取得価格との差額+10.74億円

アーバン:中間上方修正(+46.7%)、通期上方修正(+9.2%)・・・SPC連結化

      アセットM株売却:売却益41.5億円、売却日11/15

      新株予約権の取得及び消去:下限価格行使の場合7.0%の希薄化の解除

フィンテック:決算(+10.1%)、来期予想(+54.6%)

        中期計画上方修正:来期(+11.1%)、来々期(+19.8%)

ランドビジネス:決算(前期比+99.9%)、来期(+28.8%)

アイディーユー(インベスコ投信、2.30←5.08%)10/31・・・特例対象株券等

        

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【J新報】

不動産経済研究所は11月15日、10月の首都圏マンション市場動向を発表。新規販売戸数は6,307戸で、前年同月(8,855戸)比28.8%減、前月(6,508戸)比3.1%減。新規販売戸数に対する月間契約率は76.6%で、前年同月比7.2ポイント、前月比1.3ポイントのダウンで、3カ月連続の70%台となった。1戸当たりの価格は4,347万円で、前年同月比242万円(5.9%)のアップ、平米単価は57.8万円で同3.3万円(6.1%)アップ

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2006年11月14日 (火)

大きく下げれば回転、そうでなければ様子見

ダビ:7,000円

10年国債利回り:1.720%

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資産変動率:.-40%(年初来-56%)

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アセットⅠ:中間上方修正(+20.9%)

R-日コマ:資産取得25.25億円

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アイディーユー(GS証券、2.56%←5.92%)10/31・・・特例対象株券等

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[L] 

東京証券取引所がまとめた11月10日申し込み現在の3市場信用取引現在高(概算)によると、金額ベースで売りが1兆5717億8200万円(前週比209億8600万円減)、買いが3兆7919億7600万円(同207億0400万円増)、倍率は2.41倍(前週は2.36倍)

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様子見

ダビ:-5,000円

10年国債利回り:1.655%

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資産変動率:.-44%(年初来-58%)

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ダビンチ:上毛に44.66億円出資。カドベを割当先とした第3者割当増資引受け。

      申し込み期日11月29日。発行済み株式の37%、発行価額203円

       

ランドコム:中期計画発表

        06.12(153.2%)→07.12(144.5%)→08.12(196.0%)

アーバン(ファンネックス・アセット・マネジメント、3.96%←5.20%)10/31・・・特例対象株券等

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明日8:50 GDP(予想:前期比+0.2%)

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2006年11月10日 (金)

大きく上げれば回転

ダビ:-1,000円

10年国債利回り:1.680%

CME:-10円

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資産変動率:.-41%(年初来-57%)

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リサ:3Q発表(進捗率59%)通期修正無し

東急不:通期上方修正(+50%)

野村不:通期上方修正

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2006年11月 9日 (木)

大きく上げれば回転

ダビ:+4,000円

10年国債利回り:1.700%

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資産変動率:.-41%(年初来-56%)

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ダビ買戻し。一連のトレード失敗により15%枚数減。

反省。以下、過去90%出来てないこと。

①決めた事は即実行

②意に反したら、即撤退

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11月第1週:投資主体別売買動向

外国人(-164,236)、個人(242,073

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セキュアード:中間発表(進捗率74%)通期修正無し

藤和不動産:中間発表(進捗率16%)通期修正無し

三菱地所:中間発表(進捗率41%)通期上方修正(+14.5%)

       配当増額修正(+20%)

ダビンチ:「1H」(目標株価215,600円)継続(日興シティ)

三井不:「2+」据え置き(みずほインベスターズ証券)

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2006年11月 8日 (水)

明日はダビ買戻し

ダビ:-10,000円。出来高:54,720株

10年国債利回り:1.720%

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資産変動率:.-41%(年初来-57%)

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ダビンチ:3Q発表(進捗率73%)通期修正無し

エムケーキャピタル(日興コーディアル、5.96%←0%)10/31

ランド:「1H」初(目標株価330,000円)(日興シティ)

三井不:「中立」据え置き(GS証券)

     「アンダーウェイト」格下げ(目標株価2650円)(JPモルガン)

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2006年11月 7日 (火)

ダビ:0円。出来高:37,473株

10年国債利回り:1.755%

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資産変動率:.-37%(年初来-53%)

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ケネディクス:3Q通期修正無し(進捗率93%変わらず)

小田急不:通期上方修正(+29.7%)

アセットM(JPモルガン、11.21%←10.89%)10/31

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11/2 申込み現在[3市場信用取引残高(金額:億円)]

申込日 売り残      前週比     買い残    前週比  損益率% 倍 率
11/2 15927   -519.4    37712  +1018.3     -      2.37
10/27  16447    +186.3       36694     +465.6    -7.44     2.23
10/20  16260    -192.4       36228     +25.8      -7.83     2.23
10/13  16453    -158.2       36202   -1232.3   -11.09     2.20
10/6   16611     +967.5      37435    -1597.0   -10.62     2.25
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【N】

2006年4~9月、みずほ信託銀行系のシンクタンク、都市未来総合研究所は、国内の不動産売買に関する調査結果をまとめた。期間中、上場企業の適時開示や報道で明らかになった不動産取引件数は前年同期に比べて17%増加このうち58%がREITを買い主。期間中は7銘柄のREITが上場。REITを買い主とする事例の割合は、2003年に22%、2004年に28%、2005年に48%と増え、今回の調査で5割を超えた。一方、売り主の中ではSPC(特別目的会社)が41%と最も多くの割合を占め、私募ファンドからREITへの売却が増えていることをうかがわせる売買された不動産のうち、REITやSPCが取得した物件の割合は件数で67%、金額で78%に上った

 調査結果は、みずほ信託銀行が顧客向けに発行する「不動産トピックス」の11月号に掲載された。東名阪以外の地方都市における売買の増加や、製造業の企業による土地取得の増加、首都圏分譲マンションの値上がりの様子もまとめた。内容は都市未来総研のウェブサイトでも読むことができる

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2006年11月 6日 (月)

様子見

ダビ:+2,000円。出来高:37,138株

10年国債利回り:1.755%

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資産変動率:.-37%(年初来-53%)

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【N】

REITが購入する新規物件が大幅に減っている。4―9月の取得額(契約時ベース、新規上場分を除く)は2426億円と前年同期を49%下回った。優良な不動産を巡るファンド間の獲得競争で物件価格が上昇、運用利回りの維持が難しくなっている。証券取引所で日々売買される価格の低迷で公募増資がしにくかったことも響いた。 REITは2001年9月に取引が始まって以降上場が相次ぎ、現在は39銘柄。資産規模も年々拡大している。ただ上場後1年以上が経過した16銘柄で4―9月の取得額を比べると、日本ビルファンド投資法人など11銘柄が前年同期実績を割り込んだ

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2006年11月 4日 (土)

来週はダビ買戻し

【N】

日本経済新聞社のオフィスビル賃貸料調査(下期、十月中旬実施)によると、東京と大阪の既存ビル募集賃料が二年連続で上昇、東京は新築も四年連続で上がった。大型ビルの不足感が強まっている
オフィスビル賃貸料指数は十月の東京の既存ビルは、上昇幅が一〇ポイントを上回るのは九一年以来十五年ぶり。築後一年未満の新築ビルも大幅に上がった。空室率は三%を下回る。
 大阪も既存ビル指数が上昇。新築ビル指数は二年ぶりに反発。名古屋、横浜、仙台なども需給改善が進んでいる。東京都内では賃料上昇が目立ったのは丸の内・大手町、汐留・虎ノ門、西新宿など。都内でも大型ビルが集積する地域だ。三菱地所が来春に丸の内に開業する新丸ビルの今春の募集賃料は三・三平方メートル当たり六万円台十五年ぶりの高水準。昨年秋の調査では五万円台の募集賃料を設定した既存ビルは無かったが、今回は西新宿など三地区で五万円を超えた。
 三鬼商事によれば、「高額の大型優良物件から成約が進んでいる」。ただ、今後は都心部の賃料も一本調子の上昇はなさそうだ。最高値となる新丸ビルも「六万円台が当面の上限となる。バブル期のように八万―十万円台になることはない」(三菱地所ビル営業部)。テナント企業のコスト削減意識は依然として強く、現時点では「六万円台が顧客をつなぎ留める妥当な賃料水準」(同)。
 多くの市場関係者も「新築優良大型ビルの賃料上昇余地は少ない」(みずほ証券の石沢卓志アナリスト)と見ている。最高値クラスのビル賃料に天井感が強まる一方、こうした目玉ビルの高値がその他のビルにも広く波及し「都内の賃料全体が底上げされる」(森トラスト)展開が続きそうだ。
オフィス調査の生駒データサービスシステムによると、東京二十三区の九月末の賃貸オフィス空室率は二・八%となり、六月末比〇・三ポイント低下。空室率が三%を下回るのは一九九二年以来。
 都心で大型ビルの不足感が強い。来年春に六本木の防衛庁跡地に完成する三井不動産の東京ミッドタウンや三菱地所の新丸の内ビルディングは開業を前にすでにほぼ満室となった。一方、今後の都内のオフィス供給量は減少傾向にある。森トラストの調査によれば、二〇〇〇―〇四年の年間平均供給量は百二十四万平方メートルだったが、〇五―〇九年は九十五万平方メートル。二三%減となる。需給改善傾向は当面続く公算が大きい。
 空室率の低下は全国的な傾向だ。三鬼商事がまとめた仙台、横浜ともに八カ月連続の改善。横浜の六%割れは十四年ぶり。
 都心では賃貸料の上昇が浸透し始めた。新規募集賃料はこの一年で二〇―三〇%上昇。春以降、既存テナントが契約継続時に結ぶ改定賃料も一〇%前後上がっている。REITやファンドの参入もオフィス市況の改善につながっている。賃料は二〇一〇年までは上昇が続く。需要増を背景に都内では今後も新築ビルの供給が増加。ただ、需要が特に集中する都心の一等地に限るとビルの開発余地は少なく、当面は需給逼迫が続く。
REITにとって、賃料の上昇には逆風と追い風の両面がある。ビルを購入して利益を得るREITにとり、賃料上昇でビルの資産価値が高まると物件の取得コストが上昇し、収益を圧迫する。一方、すでに保有しているビルで見れば、賃料の上昇は収益向上に直結する。REIT各社は今後、賃料引き上げへの取り組みに軸足を移していくだろう

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2006年11月 3日 (金)

ダビ:-6,000円。出来高:57,854株

10年国債利回り:1.705%

CME:-10円(4日)

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資産変動率:.-38%(年初来-54%)

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10月第4週:投資主体別売買動向

外国人(274,323)、個人(-252,213

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SIA:通期上方修正(+53%)

アセットM(JPモルガン、10.89%←6.77%)10/26

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2006年11月 1日 (水)

様子見

ダビ:-1,000円。出来高:62,027株

10年国債利回り:1.710%

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資産変動率:.

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三菱UFJ FG:中間上方修正(+53%)

ダビンチ:JSR AMをインボイスRMから譲渡(譲渡額2億円)

クリード:JSR AMをインボイスRMに譲渡(売却益4.96億円、譲渡日10/31)

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[L] 

東京証券取引所がまとめた10月27日申し込み現在の3市場信用取引現在高(概算)によると、金額ベースで売りが1兆6447億1200万円(前週比186億3500万円増)、買いが3兆6694億3600万円(同465億6300万円増)、倍率は2.23倍(前週は2.22倍)

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