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2006年8月22日 (火)

寄りで買うか、様子見

ダビ:+6,000円。出来高:44,483株

10年国債利回り:1.795%

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資産変動率:-39%(年初来:-55%)

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寄りで買えなかった。

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東京建物:中間決算発表(進捗率88%)

日本プライムリアリティ-R:12月期予想6550円←6509円←6411円

アセットM(アーバン、7.20%←7.21%)8/16

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【N】

不動産ファンドが急拡大している。国債などに比べた利回りの高さから個人ばかりか機関投資家の資金も流入、リストラを進める企業などの不動産売却の有力な受け皿となっている。ただ、長期金利が上昇するようなら逆風となるうえ、投資競争の激化もあり、今後は運用力による選別が進みそうだ。住信基礎研は「市場の透明性が向上したうえ、下がってきたとはいえ私募ファンドでは依然として利回りで二ケタ台もある。国内の年金資金などからの資金流入が増えている」。
 ファンド運用で国内最大手のダヴィンチ・アドバイザーズは、六月末の運用資産が前年比二・三倍の七千九百億円に増えた。芝パークビルを三井不動産や三菱地所などに競り勝って購入。パシフィックマネジメントは賃貸マンションを中心に積極投資。運用資産は約六千二百億円と前年比で五割増。クリードやケネディクスなど他の運用会社も順調に投資残高を積み上げている。
ただ、日銀の金融引き締めに伴う長期金利の上昇観測で、REITの投資口価格は上値が重い。東証REIT指数は五月のピークから七%程度下げている
 現在REITの平均配当利回りは四%前後と、新発十年国債利回りとの格差は二%程度。金利高で格差が縮まると相対的な魅力は乏しくなる。私募ファンドも含め「機関投資家などの買い控えにつながりやすい」(ビー・アール総研)状況だ。 

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【N】

ジョーンズ ラング ラサール株式会社は16日、四半期ごとにまとめている東京の不動産市場に関する調査レポート『東京プロパティ・インデックス』によると2006年第2・四半期の主な特色は、1)需給が逼迫するAグレードオフィスビルの空室率は前期の1.0%からさらに下落し、0.7%となった、2)首都圏の新規マンション市場は供給戸数の減少など市況にかげりが見えた。

Aグレードビルの空室率低下は他のグレードにも影響を与え、オールグレードの空室率は2.7%という低いレベルとなりました。この結果、賃料指数はいずれも上昇、特にAグレードは前期の104から一気に112となっています。今後竣工予定の新規プロジェクトへの入居発表も多いことから短期的にはこうした上昇ペースは続くものと見られています

首都圏の新規マンション市場は供給戸数の減少が続きました。不動産経済研究所によると、4-6月の新規供給戸数は昨年同期と比べて17.5%減の17,358戸と3期連続して前年を下回りました。これは都心の地価上昇を背景に販売価格の上昇が見込めることから、デベロッパー各社が販売戸数の絞り込み、あるいは販売時期の繰り延べなどの施策によって供給数が減少しているためと思われます。

優良住宅地・中古マンション市場は、弊社およびリクルート住宅総合研究所による港区および渋谷区にけるファミリータイプの分譲価格指数が前期の121.3から122.5へ、またスタンダードタイプが前期125.3から126.6へと上昇しました。賃料指数についてもファミリータイプが前期の95.2から97.1へ、またスタンダードタイプが前期101.0から102.0へ上昇しました。

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