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2006年7月13日 (木)

様子見

ダビ:+5,100円。出来高:103,856株

10年国債利回り:1.905%

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明日の日銀会合後、100,000以上になるまで様子見。

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7月第1週:投資主体別売買動向

外国人(219,607)、個人(-68,997

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パシマネ:中間決算発表(通期進捗率47%)

      中間・通期上方修正(+16.5%)

ランド(JPモルガン:16,699、8.84%←5.98%)6/30・・・特例対象株券等

コスモ証券レーティング

クリード:「B+」引き下げ

ムーディーズ財務格付け

三井住友BK:「D+」引き上げ

GS証券株価格付け

みずほFG:「買い」据え置き

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【N】
 不動産ファンド各社は機関投資家から資金を集めてファンドを設立し、その資金でオフィスビルなどを買い一定期間運用します。その後、事業会社やREITに不動産を売却して収益を得ます。現在上場している九社は今期いずれも最高益を更新する見通しを立てています。アナリストらが重視しているのがファンドの運用資産残高の動向です。残高に応じ一定比率の管理手数料(アセット・マネジメント・フィー)を受け取るため、残高にほぼ比例して各社の収益が増減します。
 ダヴィンチ・アドバイザーズを例に取ると、昨年一兆円のファンドを設立し、今期はその資金で物件を購入していくため、期末の運用資産残高は九四%増え九千六百十四億円になる見込みです。管理手数料は二・一倍の七十五億円に増え、連結経常利益は八四%増の百二十八億五千万円の見通し。
投資している物件の内容を見極めることも重要。現在、需要が大きいのが首都圏のオフィスビル。賃料収入、売却価格ともに増加が期待でき、うまく取得を進めている会社ほど収益拡大が見込めます
 更地を取得したり、古い物件を取り壊して新しい物件を作る開発型案件にも各社は力を入れています。以前からのテナントが入ったまま既存物件を改装するのに比べ、賃料を高く設定できる利点があります。半面、思うようにテナントが集まらないリスクもあります。このためどのような地域で開発を手掛けているのか注意が必要。
 各社の貸借対照表を見ると、一部で連結売上高を上回るほど有利子負債や棚卸し資産が多い点に気づきます。借り入れを含めた資金を使い会社本体で物件を取得し、その上でファンド出資者を募ることが多いためです。棚卸し資産の大半は一時的に取得した物件なので、ファンドにどのような形で組み込む計画なのか確かめることが重要です。今後都心部などの不動産価格の高騰が運用成績を下げる可能性があるとの指摘も出ています。市場金利が上昇すれば、ファンド設立に欠かせないノンリコースローンや、一時的な物件取得に必要な借入金などのコストに影響が生じます
【表】不動産ファンド各社の今期見通し(単位億円、カッコ内は伸び率%)    
  期末運用資産残高  経常利益
ダヴィンチ    9,614(94)  128(84)
パシフィック  8,833(69)  126(49)
SIA            6,100(34)    87( 8)
ケネディクス  5,200(35)  133(64)
ASSET      5,178(55)  150(77)
クリード       5,000(65)    70( 8)
セキュアード  3,000(40)    30(37)
レイコフ       1,300(67)      7(31)
日本レップ        700(3.3倍)11(2.1倍)
(注)運用資産残高は一部、不動産投資信託(REIT)や債権の資産などを含む

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[L] 

民間の貸ビル仲介業者である三鬼商事は、東京ビジネス地区(千代田、中央、港、新宿、渋谷の5区)の6月末の大型オフィスビル(1フロア100坪以上)の空室率が3.10%と、5月末の3.18%から低下、01年1─2月の3.07%以来の低水準となったと発表。テナント企業の潜在需要はおう盛で引き合いは多いという。中型・小型(100坪未満)のオフィスビル市場も、需要拡大が続き、回復傾向が鮮明になってきたという。一方、好条件の大型ビルに品薄感が強まってきた~。6月の1坪あたりの平均賃料は1万8425円で、5月の1万8200円から上昇、03年7月の1万8498円以来の高値。大型新築ビルは2万7054円で前月比横ばい、大型既存ビルは1万8098円から1万8324円に上昇。

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[K] 

不動産経済研究所が13日発表した今年上半期(1-6月)の首都圏のマンション発売戸数は、前年同期比11・0%減の2年連続で減少。千葉県は大きく増えたが、東京都と神奈川県が落ち込んだ契約率は80・6%と好調を維持「デベロッパーが価格の上昇を狙って販売時期を遅らせている」と分析。下半期に大型物件の販売が集中し、年間では当初予想通りとみている。~1戸当たりの平均価格は2・8%増加

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7月12日 (水)

ダビ:-5,600円。出来高:104,837株

10年国債利回り:1.930%

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パシフィック(高塚優:42.62%←42.63%)7/6

アーバン(ダルトンSPE:8.83%←6.78%)6/30・・・特例対象株券等

三井不動産(モルガンスタンレー:5.57%←新規)6/30・・・特例対象株券等

ダイビル(モルガンスタンレー:5.28%←新規)6/30・・・特例対象株券等

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【TB】
11日にはクレディ・スイス証券が「市場金利の上昇や当局による規制強化もあって、不動産ファンドビジネスにおける企業間の格差は今後広がる」とするアナリストレポートを発表。

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