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2006年7月31日 (月)

様子見

ダビ:+7,300円。出来高:46,514株

10年国債利回り:1.920%

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格付投資情報センター格付け

ケネディクス:BBB

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GS証券株価格付け

三井住友FG:「買い」据え置き

日本リテールファンド-R:「買い」据え置き

ジャパンH&R-R:「中立」据え置き

オリックス-R:「売り」据え置き

日興シティ株価格付け

ユナイテッド・アーバン-R:「1L」据え置き(目標株価860,000←830,000円)

【M】

金融庁の企業会計審議会は31日、日本の企業会計基準をEU加盟国など約100カ国が使用する国際会計基準と共通化するよう求める意見書を、与謝野馨金融相に提出した。企業決算に大きな影響を与える可能性がある

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2006年7月29日 (土)

様子見

7/31 三菱UFJ第一四半期決算発表

7/31 みずほ第一四半期決算発表

7/31 三井不動産第一四半期決算発表

8/1  路線価及び評価倍率表公開

8/3  住友不動産第一四半期決算発表

8/3  藤和不動産第一四半期決算発表

8/8  シーズ第一四半期決算発表

8/9  フィンテック第三四半期決算発表

8/9  アーバン第一四半期決算発表

8/10 ケネディクス中間決算発表

8/10  三菱地所第一四半期決算発表

8/11 リサ中間決算発表

8/14 ダヴィンチ中間決算発表

8/17 セキュアード中間決算発表

※ダビ:信用規制解除

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様子見

ダビ:0円。出来高:61,421株

10年国債利回り:1.870%

CME:+150円

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アルデプロ:子会社AAMの株式譲渡

     ・・・AAM:保有不動産の証券化やファンド組成を目的

     ・・・メリット:保有資産のオフバランス化による保有リスクの軽減。

            資産の圧縮による、ROE、ROA等の向上

     ・・・SPC活用の流動化スキームのリスク

            ①リスクと経済価値の移転についての判断に関する考え方

            ②SPCが子会社に該当するかどうかの判断

            ③SPCが数社により出資された場合の取り扱い

            ⇒不動産市況変動リスク、法改正・会計制度改正リスク

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【N】

東京証券取引所は7月25日、REITの信頼回復に向けた制度改正を発表。投資法人だけでなく、REITの実質的な運用主体である資産運用会社についても適時開示の義務を負わせたのが特徴だ。10月初旬をめどに実施。資産運用報告書については、投資法人と運用会社の連名で報告書の適正性を保証する確認書を東証に提出させる。また、今後上場する投資法人とその運用会社には、上場後2年間にわたり、証券会社との間で適時開示についての助言契約を結ばせる。12月をめどに、資産運用会社の内部管理体制やスポンサー(運用会社の株主など)との利益相反対策、不動産鑑定会社の選定方針といった情報を、東証のウェブサイトに掲載することも求めている。今回の対策は、資産運用会社にも投資家保護に対する責任を強く求めたものだ。REITでは、役員会の開催日を偽ったり、容積率を超過している違法建築物件を取得するなどの法令違反に対して行政処分が相次いでいる

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2006年7月27日 (木)

様子見

ダビ:+4,200円。出来高:61,421株

10年国債利回り:1.870%

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7月第3週:投資主体別売買動向

外国人(-62,645)、個人(-139,396

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ダビンチ(GS:158,452、10.12%←11.15%)7/21

ランド(JPモルガン、10.02%←8.84%)7/21

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今後のイベント

7/28  6月全国消費者物価(8:30)
        7月東京都区部消費者物価(8:30)

7/28 極東証券第一四半期決算発表

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様子見

ダビ:-7,000円。出来高:40,871株

10年国債利回り:1.855%

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【N】

ダヴィンチ・アドバイザーズなども事業会社への投資を加速している。都心の優良不動産物件は投資競争の激化で利回りが低下しているため、より高い収益が見込める企業投資で利回りを高め、投資家を呼び込む狙いがある。ところが、資金流入によりファンド間の投資競争は激化、東京都心の大型オフィスビルでは期待利回りが三%台前半と、約五年前の六%台に比べて低下。このため、不動産の直接取得だけではなく、多数の不動産を抱える老舗企業や不動産関連会社などへの投資に着目し始めた。約一兆七千億円と日本最大の不動産投資実績を持つモルガン系の不動産ファンドは五月、総合地所の約三〇%を出資する筆頭株主になった。同ファンドは二〇〇四年に都築紡績(前年に会社更生法申請)、〇五年には私的整理を受けた秀和のスポンサーになるなど、保有不動産を目的に破綻企業の経営権を相次いで取得。今月芝パークビルをダヴィンチに約千四百億円で売却、多額の売却益を得た。モルガンで日本の不動産投資責任者は「M&A(企業の合併・買収)のノウハウが必要な事業会社投資は難しい面もあるが、高い収益が期待できる」と話す。三月に約三千億円の資金を集め、約一兆円(借入金含む)の運用規模を持つ国内独立系最大手ダヴィンチは、資金の約四分の一を企業投資に充てる計画。前ファンドでは、東京機械製作所や明電舎の大株主になった。

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2006年7月25日 (火)

様子見

ダビ:+800円。出来高:48,707株

10年国債利回り:1.870%

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やはり寄り天だった。

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週間信用取組分析(7/21 申込み現在)

[3市場信用取引残高(金額:億円)]

申込日 売り残   前週比  買い残  前週比  損益率% 倍 率
7/21   14822    -542.1  43286  -3002.4  -       2.92
7/14   15364    -139.6  46289   -753.4  -16.22  3.01
7/7    15504    +254.8  47042   -120.6  -13.03  3.03
6/30   15249    +396.6  47163  -1335.2  -12.61  3.09
6/23   14852    -241.3  48498   +279.7  -14.35  3.26

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アルデプロ:10,000株(1.44%←会長兼社長59.3%)

        ・・・2007年1月31日時点の50株以上保有者1人に1株を無償譲渡

        ・・・受贈確認期間2007年3月5日~3月30日

        ・・・譲渡期日5月14日

          (譲受人に贈与税が発生し、確定申告が必要となる場合あり)

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日本レジデンシャル-R:5月期予想14,000円←14,289円(←14,321円)

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2006年7月24日 (月)

様子見

ダビ:+3,900円。出来高:42,891株

10年国債利回り:1.850%

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2006年7月22日 (土)

様子見

ダビ:-4,400円。出来高:47,161株

10年国債利回り:1.810%

CME:-120円

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7月第2週:投資主体別売買動向

外国人(-277,163)、個人(90,237

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ダビンチ(GS:174,614、11.15%←9.05%)7/14

クリード:自社株式取得(30億円、8000株【4.8%】・・・上限)7/24-8/31

阪急-R:11月期予想13,579円←12,800円(←18,962円)

ユナイテッド-R:11月期予想16,400円←16,100円(←14,919円)

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【M】

金融庁は21日、オリックス系の資産運用会社「オリックス・アセットマネジメント」に対し、投資用の不動産を取得する際の審査がずさんだったとして新規の運用受託契約を24日から3カ月間停止する命令を出した。日本版リートの運用会社が業務停止命令を受けるのは初めてで、日本版リート市場に大きな影響を与えそうだ

[L] 

金融庁は21日、オリックス・アセットマネジメントに法令違反の事実が認められたとして、7月24日から3カ月間、新たな資産運用委託契約を締結しないよう命令した。また関東財務局も同日、オリックス不動産投資法人に対し、業務改善命令を出した。いずれも証券取引等監視委員会が6月16日に出した勧告を踏まえた措置。
 証券監視委によると、オリックス・アセットマネジメントは2001年12月から06年3月までの間、オリックス不動産投資法人の運用資産に組み入れる不動産を取得する際、本来行うべき審査業務を適切に行っていなかった。この結果、この間に投資した55物件のうち、違法建築物件2件を含む延べ10件に問題が認められた。
 一方、オリックス不動産投資法人は2001年9月から06年2月までの間に開催したとする役員会130回のうち、88回が実際には開催されていないにもかかわらず、あらかじめ用意した議事録に役員がそれぞれがなつ印することで、あたかも開催したかのように装っていた。

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【NF】

ダヴィンチ・アドバイザーズは、「秀和芝パークビル」を4者による競争入札で落札、今年3月から投資を開始した1兆円ファンドに組み込んだ。落札価格は1430億円で、現状の賃料収入ベースでみたNOI利回りは3%。売主はモルガンスタンレー系の不動産ファンド。82年に竣工、現在は満室稼働だが、全体の約2割を使用しているダイエーが今年9月末で退去することが決まっている。ダヴィンチでは、「東京都心部では、まとまったオフィス床が不足しており、ダイエーが退去した後のリーシングによって、良い賃料条件で契約できる。既に複数の企業から申込がある。月額坪当たり賃料は共益費込みで2万8000円程度を想定しており、従前より上昇する」(アクイジションシニアマネージャー)とし、賃料収入のアップサイドを狙うことによって、「数年後にはNOI利回りが5%近くまで高まる」(同)見通し。今後、30億円程度をかけて空調設備の更新や外構の改修を行う予定。1兆円ファンドの投資期間は3年を計画しており、秀和芝パークビルを取得した段階で、目標投資額に対して25%の投資を完了

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【N】

名古屋市中心部の不動産の取引価格が上昇している。日経不動産マーケット情報が2005年以降に取引された土地、建物を調べたところ、少なくとも96件が確認。これらのうち約4割は、稼働中のオフィスビルを取得したケース。取引価格が上昇するにつれて、利回りも一段と低下。昨年はNOI(純利益)ベースで5%台の利回りが多かったが、2006年に入ってからは4%台の取引が主流になっている。あるファンド運用会社は、「名駅や錦、栄といった主要オフィスエリアの土地価格は、この1年間で2倍以上になった」と話す。

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【N】

不動産調査会社の生駒データサービスシステムがまとめた2006年から5年間のオフィスビル市況予測によると、東京23区のオフィスビルの空室率は2・6~3・5%で推移し、05年平均の4・0%より低水準となる見込み。大阪市でも05年の7・8%から06~10年には6・1~7・1%に、名古屋市も05年の7・4%から6・3~7・1%に、低下すると予測。オフィス賃料も、東京23区と大阪市で06年末に、91年以来15年ぶりの上昇に転じると見込んだ。07年末には名古屋市も上昇に転じると予想。10年末の賃料水準も、東京23区で05年末と比べ17%、大阪市で同10%、名古屋市では同1%、上昇するとみている。

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今後のイベント

7/26 SIA第一四半期決算発表

7/27 フィデック第一四半期決算発表

7/28  6月全国消費者物価(8:30)
        7月東京都区部消費者物価(8:30)

7/28 極東証券第一四半期決算発表

7/28 ジョイント第一四半期決算発表

7/29 三井住友FG第一四半期決算発表(昨年)

7/31 三井不動産第一四半期決算発表

8/1  みずほ第一四半期決算発表(昨年)

8/4   藤和不動産第一四半期決算発表(昨年)

8/5  シーズ第一四半期決算発表(昨年)

8/10 ケネディクス中間決算発表

8/11 リサ中間決算発表(昨年)

8/14 ダヴィンチ中間決算発表

8/15 アーバン第一四半期決算発表(昨年)

8/17 セキュアード中間決算発表

※ダビ:信用規制解除

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2006年7月21日 (金)

様子見

ダビ:93,400円。出来高:99,186株

10年国債利回り:1.805%

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ダビンチ(金子修、416,825:26.61%←30.12%)7/18

   ・・・7/18あおぞら銀行に担保として差し入れ(2,500株)

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フージャース:1Q発表、中間・通期修正無し

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ジョイント・リート:「A」(「安定的」)(格付投資情報センター)

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【うささんから引用】

金子社長の持ち株の移動は銀行に担保として差入有価証券の名義変更かなと推察してますが、それが金子社長個人の借り入れなのか、それとも悪名高い日本の金融慣行によるものか、個人としての社長の性格、経歴を推察するにその辺のいきさつに非常に興味がありますね。

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2006年7月19日 (水)

ダビ:+3,600円。出来高:125,156株

10年国債利回り:1.840%

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アルデプロ:年間配当増額1600円←1300円

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クレッシェンド-R:決算発表11,776円(来期予想12,123円)

ビ・ライフ-R:決算発表0円(来期予想16,398円)

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[L] 

東京証券取引所がまとめた7月14日申し込み現在の3市場信用取引現在高(概算)によると、金額ベースで売りが1兆5364億4400万円(前週比139億6900万円減)、買いが4兆6289億2700万円(同753億4700万円減)、倍率は3.01倍(前週は3.03倍)となった。 

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2006年7月18日 (火)

様子見

ダビ:-10,000円。出来高:75,463株

10年国債利回り:1.820% 

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DA-R:06年5月期分配金15,901円

     06年11月期予想 16,168円

     07年5月予想   14,413円

ケネディクス:通期配当増額2,500円←1500円

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アトリウム(フィデリティ、6.45%←新規)6/30

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みずほ証券投資判断

住友不:「1」←「2」(目標価格4100円←3300円)

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2006年7月15日 (土)

様子見

ダビ:+2,800円。出来高:53,195株

10年国債利回り:1.835% 

CME:-80円

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アトリウム:1Q決算発表(通期進捗率49%)中間・通期修正無し

               3分割発表(8/25権利付最終日)

レイコフ:3Q決算発表(通期進捗率33%)通期修正無し

IDU:3Q決算発表(通期進捗率-39%)通期修正無し

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ダビンチ(JPモルガン:30,495、1.95%←5.28%)6/30・・・特例対象株券等

      (GS:141,737、9.05%←12.06%)6/30・・・特例対象株券等

ケネディクス(JPモルガン:3.54%←8.42%)6/30・・・特例対象株券等

クリード(GS:5.06%←新規)6/30・・・特例対象株券等

レイコフ(JPモルガン:3.22%←5.57%)6/30・・・特例対象株券等

ジョイント(JPモルガン:8.0%←7.73%)6/30・・・特例対象株券等

シーズクリエイト(GS:5.92%←新規)6/30・・・特例対象株券等

アーネストワン(JPモルガン:7.39%←6.34%)6/30・・・特例対象株券等

藤和不(GS:9.24%←5.78)6/30・・・特例対象株券等

東急不(GS:5.12%←新規)6/30・・・特例対象株券等

インボイス(GS:5.38%←新規)6/30・・・特例対象株券等

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日興シティ投資評価

パシフィック:「1H」継続

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【 N  】

メリルリンチ日本証券は「新宿マインズタワー」を裏付け資産とした商業用不動産ローン担保証券(CMBS)を発行した。発行総額は八百四十六億円。今年に入って発行された案件では最大。新宿マインズタワーは共有物件でダヴィンチ・アドバイザーズが全体の七分の六の持ち分を保有、今回のCMBSはダヴィンチの共有持ち分に対するノンリコースローンを裏付けとしている。同タワーは一九九五年完成のオフィスビル
 主な販売先は銀行や生保、損保、信託銀行など。トリプルAからシングルBマイナスまで幅広い格付けの信託受益権に切り分けて販売した。最も発行が多かったのはトリプルA格で、変動利付受益権を三百三十五億円、固定利付受益権を十八億円発行した。予定償還期日は二〇〇九年三月。CMBSは、〇五年度の発行額は初めて一兆円を超えた。メリルリンチ日本は、CMBSの発行ではモルガン・スタンレー証券がシェア一位で他社を大きく引き離しており、これを追撃する構え。
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【 N  】

金融庁は十四日、REITの日本レジデンシャル投資法人に対し、投資信託法に違反する行為が見つかったとして業務改善命令を発動した。同社が二〇〇四年七月から〇六年四月にかけて開いた臨時取締役会のうち、会議形式や開催日時などで事実と異なる議事録が三十二回にわり作成されていたことがわかったため。

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【 N  】

日銀は十四日「ゼロ金利政策」の解除を決めた政策的に誘導する無担保コール翌日物金利の目標をゼロ%から〇・二五%に引き上げ、即日実施した。福井俊彦総裁は先行きの金融政策運営について「連続利上げを意図しているということではない。金利水準の調整は経済・物価情勢を見極めながらゆっくりと進めていく」と述べ、追加利上げを急がない方針を強調した極めて低い金利水準による緩和的な金融環境が当面維持される可能性が高い」と表明。 金融機関が日銀に担保を差し入れて資金を借り入れる「補完貸付制度」の基準金利(公定歩合)も、現行の〇・一%から〇・四%に引き上げることを決めた。長期国債を市場から毎月一兆二千億円ずつ買い入れる措置を当面継続する方針も決定。

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【 N  】

~ゼロ金利政策を約五年四カ月ぶりに解除することを決めた。この間の業種別日経平均株価の騰落率をランキングしたところ、トップは不動産だった。日経平均は二一・八%(二六五四円)上昇したが、不動産は約三倍に達した
 不動産株の上昇には利払い負担軽減に加え、不動産など資産価格上昇にに伴う収益拡大期待も背景にある。不動産と同じ金利敏感株の銀行は巨額の不良債権処理が響き十二位にとどまった。 ゼロ金利政策解除後の株式相場について、「資産価格上昇に伴う不動産株の上昇が長続きする可能性は低い」との見方は多い

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今後のイベント

7/20 フージャース第一四半期決算発表

7/26 SIA第一四半期決算発表

7/27 フィデック第一四半期決算発表

7/28 極東証券第一四半期決算発表

7/28 ジョイント第一四半期決算発表

7/29 三井住友FG第一四半期決算発表(昨年)

7/31 三井不動産第一四半期決算発表

8/1  みずほ第一四半期決算発表(昨年)

8/4   藤和不動産第一四半期決算発表(昨年)

8/5  シーズ第一四半期決算発表(昨年)

8/10 ケネディクス中間決算発表

8/11 リサ中間決算発表(昨年)

8/14 ダヴィンチ中間決算発表

8/15 アーバン第一四半期決算発表(昨年)

8/17 セキュアード中間決算発表

※ダビ:信用規制解除

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2006年7月13日 (木)

様子見

ダビ:+5,100円。出来高:103,856株

10年国債利回り:1.905%

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明日の日銀会合後、100,000以上になるまで様子見。

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7月第1週:投資主体別売買動向

外国人(219,607)、個人(-68,997

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パシマネ:中間決算発表(通期進捗率47%)

      中間・通期上方修正(+16.5%)

ランド(JPモルガン:16,699、8.84%←5.98%)6/30・・・特例対象株券等

コスモ証券レーティング

クリード:「B+」引き下げ

ムーディーズ財務格付け

三井住友BK:「D+」引き上げ

GS証券株価格付け

みずほFG:「買い」据え置き

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【N】
 不動産ファンド各社は機関投資家から資金を集めてファンドを設立し、その資金でオフィスビルなどを買い一定期間運用します。その後、事業会社やREITに不動産を売却して収益を得ます。現在上場している九社は今期いずれも最高益を更新する見通しを立てています。アナリストらが重視しているのがファンドの運用資産残高の動向です。残高に応じ一定比率の管理手数料(アセット・マネジメント・フィー)を受け取るため、残高にほぼ比例して各社の収益が増減します。
 ダヴィンチ・アドバイザーズを例に取ると、昨年一兆円のファンドを設立し、今期はその資金で物件を購入していくため、期末の運用資産残高は九四%増え九千六百十四億円になる見込みです。管理手数料は二・一倍の七十五億円に増え、連結経常利益は八四%増の百二十八億五千万円の見通し。
投資している物件の内容を見極めることも重要。現在、需要が大きいのが首都圏のオフィスビル。賃料収入、売却価格ともに増加が期待でき、うまく取得を進めている会社ほど収益拡大が見込めます
 更地を取得したり、古い物件を取り壊して新しい物件を作る開発型案件にも各社は力を入れています。以前からのテナントが入ったまま既存物件を改装するのに比べ、賃料を高く設定できる利点があります。半面、思うようにテナントが集まらないリスクもあります。このためどのような地域で開発を手掛けているのか注意が必要。
 各社の貸借対照表を見ると、一部で連結売上高を上回るほど有利子負債や棚卸し資産が多い点に気づきます。借り入れを含めた資金を使い会社本体で物件を取得し、その上でファンド出資者を募ることが多いためです。棚卸し資産の大半は一時的に取得した物件なので、ファンドにどのような形で組み込む計画なのか確かめることが重要です。今後都心部などの不動産価格の高騰が運用成績を下げる可能性があるとの指摘も出ています。市場金利が上昇すれば、ファンド設立に欠かせないノンリコースローンや、一時的な物件取得に必要な借入金などのコストに影響が生じます
【表】不動産ファンド各社の今期見通し(単位億円、カッコ内は伸び率%)    
  期末運用資産残高  経常利益
ダヴィンチ    9,614(94)  128(84)
パシフィック  8,833(69)  126(49)
SIA            6,100(34)    87( 8)
ケネディクス  5,200(35)  133(64)
ASSET      5,178(55)  150(77)
クリード       5,000(65)    70( 8)
セキュアード  3,000(40)    30(37)
レイコフ       1,300(67)      7(31)
日本レップ        700(3.3倍)11(2.1倍)
(注)運用資産残高は一部、不動産投資信託(REIT)や債権の資産などを含む

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[L] 

民間の貸ビル仲介業者である三鬼商事は、東京ビジネス地区(千代田、中央、港、新宿、渋谷の5区)の6月末の大型オフィスビル(1フロア100坪以上)の空室率が3.10%と、5月末の3.18%から低下、01年1─2月の3.07%以来の低水準となったと発表。テナント企業の潜在需要はおう盛で引き合いは多いという。中型・小型(100坪未満)のオフィスビル市場も、需要拡大が続き、回復傾向が鮮明になってきたという。一方、好条件の大型ビルに品薄感が強まってきた~。6月の1坪あたりの平均賃料は1万8425円で、5月の1万8200円から上昇、03年7月の1万8498円以来の高値。大型新築ビルは2万7054円で前月比横ばい、大型既存ビルは1万8098円から1万8324円に上昇。

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[K] 

不動産経済研究所が13日発表した今年上半期(1-6月)の首都圏のマンション発売戸数は、前年同期比11・0%減の2年連続で減少。千葉県は大きく増えたが、東京都と神奈川県が落ち込んだ契約率は80・6%と好調を維持「デベロッパーが価格の上昇を狙って販売時期を遅らせている」と分析。下半期に大型物件の販売が集中し、年間では当初予想通りとみている。~1戸当たりの平均価格は2・8%増加

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7月12日 (水)

ダビ:-5,600円。出来高:104,837株

10年国債利回り:1.930%

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パシフィック(高塚優:42.62%←42.63%)7/6

アーバン(ダルトンSPE:8.83%←6.78%)6/30・・・特例対象株券等

三井不動産(モルガンスタンレー:5.57%←新規)6/30・・・特例対象株券等

ダイビル(モルガンスタンレー:5.28%←新規)6/30・・・特例対象株券等

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【TB】
11日にはクレディ・スイス証券が「市場金利の上昇や当局による規制強化もあって、不動産ファンドビジネスにおける企業間の格差は今後広がる」とするアナリストレポートを発表。

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2006年7月11日 (火)

様子見

ダビ:-10,300円。出来高:158,530株

10年国債利回り:1.960%

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アセットM:1Q決算発表(通期進捗率85%)

      中間・通期上方修正(+8.9%)

      増配(中間2400円←2000円)

      ※2006/3/2発表の130億円のMSCBが全て転換価額332,500円にて普通株式に転換された場合、株数は7.4%増加。転換価額の下方修正は2007年3月16日、2008年3月14日の2回のみ

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アルデプロ(JPモルガン:36,469、5.29%←新規)6/30・・・特例対象株券等

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日興シティ株価格付け

クリード:「1H」継続(目標株価62,000円←933,000円)

野村R:「1L」据え置き(目標株価1,000,000円←950,000円)

GS投資判断

みずほFG:強い買い推奨リストに継続採用。目標株価135万円

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[L] 

東京証券取引所がまとめた7月7日申し込み現在の3市場信用取引現在高(概算)によると、金額ベースで売りが1兆5504億1300万円(前週比254億8600万円増)、買いが4兆7042億7400万円(同120億6900万円減)、倍率は3.03倍(前週は3.09倍)。

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2006年7月10日 (月)

様子見

ダビ:-7,000円。出来高:61,704株

10年国債利回り:1.970%

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ケネ:中間・通期上方修正(通期+30.5%)

リサ:中間・通期上方修正(通期+18.4%)

クリード:決算発表(前回発表通り、来期:四季報予想を下回る)

      増配(年間2000円←1000円)

フィッチ・レーティングス
三菱東京UFJ銀行:外貨建て/円建て長期IDR:「A-」→「A」格上げ

             個別財務格付:「C/D」→「B/C」格上げ

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【J】

日銀は10日、~14日の政策委員会・金融政策決定会合で解除に踏み切るのはほぼ確実。短期金利の誘導目標(現行ゼロ%近辺)を0.25%へ引き上げるほか、金融機関に貸し出す際の公定歩合(同0.1%)については0.35~0.5%の間で調整。

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2006年7月 8日 (土)

回転

ダビ:-3,000円。出来高:33,661株

10年国債利回り:1.950%

CME:-155円

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アセットM(JPモルガン:59,712、11.32%←10.45%)7/3

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2006年7月 6日 (木)

回転

ダビ:-5,000円。出来高:41,181株

10年国債利回り:1.975%

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6月第4週:投資主体別売買動向

外国人(223,818)、個人-235,147

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ドイツ証券投資判断

東急不動産:目標株価1050円→850円引き下げ

三菱地所:目標株価3100円→2500円引き下げ

大手3社:「BUY」→「HOLD」格下げ

不動産セクター:「強気」→「中立」格下げ

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2006年7月 5日 (水)

回転

ダビ:-1,000円。出来高:24,503株

10年国債利回り:1.975%

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北朝鮮は5日午後5時20分ごろ、7発目のミサイルを発射。04:47サイル発射最初の報道(NHK)。今夜のアメリカの動向を留意。

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サンシティ:上方修正(26.77%)

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【7/5-F】

ダヴィンチが東京港区芝公園2丁目の秀和芝パークビル(通称:軍艦ビル)を1430億円で購入。ゴールドマンでは、坪当たり賃料単価26000円、空室率3.4%を前提に購入時のキャップレートは3%前半と試算。築24年と古く今後大規模修繕が必要とされることを考慮すると、ビル全体の収益率は悪化する可能性もあると見ている。 また、ゴールドマンでは、今回の取引によって不動産取得環境が厳しいことが改めて裏付けられたと指摘。インプライドキャップレートを下回るキャップレートで物件を取得する場合、分配金の低下が懸念されるため、JREITにとって東京都内の大型物件購入は難しくなると見ている。ただ、JREIT各社は比較的キャップレートが高い地方での物件取得を行うことでEPSの維持を図り、現在保有する東京都内の物件を低キャップレートで売却し、高い売却益を実現できる可能性があるため、JREITの物件取得環境悪化による影響は限定的との見解を示した。

【05/4/26-N】

秀和は3月、芝パークビルなど、都内にある複数の大型オフィスビルの信託受益権を、モルガン・スタンレーグループに売却。

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【7/5-N】

株式市場で大手不動産の2007年3月期収益に上振れ観測が浮上している。東京都心を中心に賃貸オフィスの市況が好転しており、主力のビル事業の寄与するとの見方がある。開発物件の売却益も各社の想定を上回る可能性が指摘されている。~大手不動産の収益の柱は大都市でのオフィス賃貸などビル事業。収益動向に影響度が高いオフィス市況は今期に入っても需給が逼迫(ひっぱく)感が強まっている。オフィス仲介の三鬼商事が集計した今年5月末の都心ビルの空室率は3.2%と需給が均衡するとされる5%を下回った。平均賃料も04年中に底入れし、直近まで上昇傾向が続いている。
~不動産売買の活発化で既存物件の売却機会は増えそうと見ている。

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今後のイベント

7/10 クリード決算発表

7/11 アセットM第一四半期決算発表

7/13 パシフィック中間決算発表

7/13-14 日銀政策委員会・金融政策決定会合

7/14 アトリウム第一四半期決算発表

7/14 IDU第三四半期決算発表

7/16  高値信用期日

7/20 フージャース第一四半期決算発表

7/26 SIA第一四半期決算発表

7/27 フィデック第一四半期決算発表

7/28 極東証券第一四半期決算発表

7/28 ジョイント第一四半期決算発表

7/29 三井住友FG第一四半期決算発表(昨年)

7/31 三井不動産第一四半期決算発表

※ダビ:信用規制解除

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2006年7月 4日 (火)

様子見

ダビ:-2,000円。出来高:23,778株

10年国債利回り:1.965%

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また買い戻しが早かった。途中、場を見れない時間になった為、早めに買い戻し、失敗。

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【N-7/4 16:00)】

ダビンチ:通称「軍艦ビル」と呼ばれる旧秀和の芝パークビル(東京・港)を取得。米モルガン・スタンレー系の不動産ファンドから1430億円で購入し、単独物件では国内最大級の不動産取引。 1982年に建設した地上14階建て(延べ床面積約10万3000平方メートル)の大型ビルで、現在は企業年金連合会や日本NCRなどが入居。

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日本ビルド:7/7ジャスダック上場予定を中止

神奈川県内で店舗賃借を仲介した顧客から3日に提起された訴訟の内容を確認するため。「上場申請をやり直す方向だが、時期は未定」

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[6/4 L] 

東京証券取引所がまとめた6月30日申し込み現在の3市場信用取引現在高(概算)によると、金額ベースで売りが1兆5249億2700万円(前週比396億6800万円増)、買いが4兆7163億4300万円(同1335億2400万円減)、倍率は3.09倍(前週は3.26倍).

                     

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2006年7月 3日 (月)

回転

ダビ:+6,000円。出来高:41,445株

10年国債利回り:1.965%

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GS株価格付け

住友不:「中立」→「買い」格上げ【買い推奨リストに採用】

三井不:「買い」→「中立」格下げ

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【K - 7月3日】

日銀が3日発表した6月の企業短期経済観測調査(短観)は、企業の景況感を示す業況判断指数(DI)が大企業製造業でプラス21と、前回の3月調査に比べ1ポイント上昇し2期ぶりに改善、9月までの先行きも22と改善を見込んだ。
 2006年度の設備投資計画は大企業全産業が前年比11・6%増と、同時期の調査ではバブル期の1990年度以来の高水準。 日銀は~、7月13、14日の政策委員会・金融政策決定会合でゼロ金利政策の解除を検討することがほぼ確実になった。

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2006年7月 1日 (土)

回転

ダビ:+4,000円。出来高:28,332株

10年国債利回り:1.915%

CME大証比:-10円

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【ダントツ投資研究所さん、より】

今日は6月最後の取引日ということで、半期のウインドウドレッシング日でした。しかしながらチャート上、典型的な高値引けというわけではありませんでした。

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【J - 6月30日】

みずほFGは30日、発行済み普通株の1.14%に相当する13万6500株を上限1300億円で買い入れ消却すると発表した。7月4日に予定する公的資金の完済により経営の自由度を取り戻すとともに、発行済み株式数の需給を改善し、株価上昇につなげる。
 消却する自社株は、企業再生の助言を手掛ける完全子会社が保有する39万2000株の一部。7月3日の東証終値で7日に取得する。残る約25万株についても、経営体力の範囲内で今後消却を進める予定。 

[30日 L]

総務省が発表した5月全国消費者物価指数(生鮮食品を除く総合、コアCPI)は、前年比0.6%の上昇(4月0.5%上昇)となった。石油製品が押し上げ要因となり伸び率が拡大するなか、金融市場では日銀が7月にもゼロ金利政策を解除するとの観測が強まっている。5月全国のコアCPIは7カ月連続のプラス、8カ月連続で前年比ゼロ%以上となった。民間調査機関25社の予測~は予想通りだった。6月(中旬速報値)の東京都区部消費者物価指数(生鮮食品を除く)は、前年比0.3%の上昇となり、5月の同0.4%上昇から伸び率が縮小。新年度入り後、数カ月経ったことから家賃を下げる動きなどがあり、予測中央値の前年比プラス0.4%を下回る伸びにとどまった。

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