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2006年5月27日 (土)

高値で回転

ダビ:+1,000円。出来高:27,670株

10年国債利回り:1.850

CME日経平均先物:大証比+160

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前日CME高く、やはり寄り天。128000円で売り指しを寄り寸前で逃げてしまった。

月曜から、そろそろMSCI先回り買いが入りそう。CME高いので、また寄り高の可能性もあるが、低いところでの回転は危険かも。5/31は引けで売り指しするかどうか悩ましい。

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今後のイベント

5/31  引け  ダビンチMSCI定期入れ替え

6/中      アルデプロ第3四半期決算発表

※       ダビ信用規制解除

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注目銘柄

セキュアード(有利子負債0、メザニンファンド)

クリード(上方修正でPER低下。7月決算発表後更に低下?。有利子負債率若干高いか)

アーバン(セクター比較低PER、セクターではバランスの取れた財務内容)

みずほFG(金利上昇、景気回復、資産デフレ脱却の恩恵)

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2006年5月24日 (水)

回転

ダビ:+5,000円。出来高:40,562株

10年国債利回り:1.850%

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回転失敗。1000円抜かれた

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.GS株価格付け

アーバン:OP据え置き

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5月第3週:投資主体別売買動向

外国人-359,720)、信託銀行-138,834)、個人377,385

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2006年5月23日 (火)

回転

ダビ:-3,000円。出来高:63,234株

10年国債利回り:1.790%

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値幅なく何もできず。

明日はアーバン決算発表、契機になるか?

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2006年5月22日 (月)

回転...

ダビ:-4,000円。出来高:41,353株

10年国債利回り:1.830%

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予想通り、寄り天だったが、回転できず。

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みずほI証券株価格付け

三菱地所:2+据え置き

大和総研株価格付け

住友不動産:1 据え置き

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【N-5/22】

2006年1月~3月に集めた東京圏の売買事例281件を分析したところ、都心のマンションの賃貸床面積1m2あたりの平均売買価格が107万円と高水準~。REITによる積極的な物件取得が影響した。
~オフィスビルの取引件数は105件、賃貸マンションの取引件数は67件。このうち、都心5区(千代田、中央、港、新宿、渋谷区)の賃貸マンションの1m2あたり売買価格を加重平均した。REITの取得物件だけを対象にした1年前(2005年1月~3月)の調査では73万円だった。~都心5区(千代田、中央、港、新宿、渋谷)にあるオフィスビルについて、~129万円だった。~

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2006年5月19日 (金)

月曜日は寄りで回転

ダビ:0円。出来高:47,973株

10年国債利回り:1.905%

CME日経平均先物:大証比+115

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回転。まだ買戻しのタイミングが早い。主要な流動化銘柄の決算発表も5/24のアーバンを残すのみ。

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ドイツ証券投資判断

アーバン:BUY、目標株価:2400円

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今後のイベント

5/22  16:30    三菱UFJFG決算発表

                みずほFG決算発表

5/23            三井住友FG決算発表

5/24      アーバン決算発表

5/26 8:30     4月全国消費者物価
                   5月東京都区部消費者物価

        15:00   ジェイブリッジ決算発表

5/31  引け  ダビンチMSCI定期入れ替え

6/中      アルデプロ第3四半期決算発表

※       ダビ信用規制解除

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2006年5月18日 (木)

回転

ダビ:+1,000円。出来高:80,489株

10年国債利回り:1.940%

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回転失敗。また買戻が早すぎた。

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5月第2週:投資主体別売買動向

外国人-83,133)、信託銀行-153,426)、個人244,951

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アーバン:来期予想上方修正(25,000、PER11倍へ)・・・今期から一部期ずれ

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東京建物(モルガン34,005,000株、10.69%←11.74%)報告義務発生日5/12

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2006年5月17日 (水)

回転

ダビ:*3,000円。出来高:108,490株

10年国債利回り:1.910%

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GS株価格付け

アーバン:OP

みずほインベスター株価格付け

三井不動産:2+

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DA-R上方修正:23.38%(14,012←11,359円)

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2006年5月16日 (火)

回転

ダビ:-15,000円。出来高:94,700株

10年国債利回り:1.955%

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ダビンチ(GS:196,786株、12.56%←13.71%)義務発生日:5/10

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GS株価格付け

アーバン:OP・・・投資推奨銘柄から削除

三菱地所:OP.

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[16日 L] 

~上昇相場が終わりに近づいたとの見方が広がっている。
 ~これだけ急ピッチな下げとなると、個人投資家の信用取引に追い証が発生する。~例年5月は、ヘッジファンドの決算が意識され、外国人投資家が売り越しとなる季節性がある。~「足の速い海外筋の売りも出た」(欧州系証券トレーダー)~こうした需給悪化やこれまで懸念されていたドル安/円高に加えて、企業会計に対する投資家の不信感だ
 アーバンコーポレイションは15日、16日に予定していた決算発表を24日に延期~監査法人トーマツによる2006年3月期財務諸表~。
 一方、レオパレス21は16日、過去5期分の決算短信(連結)および中間決算短信(連結)を訂正するとともに、2006年3月期決算の発表日を当初予定の5月16日から5月31日に延期~、過年度分の有価証券報告書および半期報告書についても訂正報告書を提出。
~ここで問題なのは、日本企業の会計について、海外投資家が再び不信感を強めるのではないか、といった懸念が生じる点だ」(欧州系証券トレーダー)~。また、「今のところ一部の不動産会社でとどまっているものの、大手企業に波及すると問題が大きくなる」(銀行系証券トレーダー)~。会計不信はエンロン問題以降の米国株式市場の調整を長引かせる要因になった~。

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[16日-N]

セキュアード・キャピタル・ジャパン~は2006年5月、借入金を含めて約2690億円の不動産ファンド「SCJREP Asiaファンド」(仮称)を組成する。日本国内の不動産を中心に投資するが、中国など日本以外のアジア諸国にも約25%を振り向ける。
~2004年3月に600億円規模の第1号ファンド、2005年4月に700億円規模の第2号ファンドを組成した実績があり、今回組成するファンドは第3号~。
2006年5月中に、エクイティの約半分を第1号、第2号ファンドの投資家から集め、その後は約半年をかけて新たな投資家を募集する。投資家には米国の年金基金などを想定している。オフィスビル、賃貸マンション、店舗、ホテルなどに分散投資する予定だ。同社は2005年1月に上海のアセットマネジメント会社に資本参加し、現地での物件の発掘を進めている。

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2006年5月15日 (月)

様子見⇒引け売り?

ダビ:+2,000円。出来高:27,220株

10年国債利回り:1.990%

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IDU(ユービーエス・エイ・ジー:29,863株、12.15%←10.94%)義務発生日5/8

IDU(インベスコ投信:11,201株、5.08%←0%)義務発生日4/30・・・特例対象株券等

三井住友FG(キャピタル・リサーチ・アンド・マネージメント・カンパニー他:387,480株、5.22%←0%)義務発生日4/30・・・特例対象株券等

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GS株価格付け

三井不動産:OP

三井住友FG:OP

大和総研株価格付け

三菱地所:3

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【ダビIR】

1兆円ファンドでは7,000億円をノンリコース・ローンで調達し、
エクイティ(出資)は総額で3,000億円を予定しております。
そのうち500億円程度の出資を、弊社は他の投資家に確約しております。
また1兆円ファンドへの出資は、一度に3、000億円が拠出されるのではなく、
物件取得の都度、出資確約割合に応じてそれぞれの投資家が出資を行います。
弊社の割合は約16%で、取得は3年の間に行われます。
つまり、弊社の3年間の出資累計額が500億円程度ということでございます。
500億円の資金は内部留保および金融機関からの借り入れ等での調達を考えております。

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今後のイベント

5/17 14:00   ジョイント決算発表

5/18           藤和不動産決算発表 

       14:00   住友不動産決算発表

5/19 12:00  プリヴェ決算発表

5/22  16:30    三菱UFJFG決算発表

5/23            三井住友FG決算発表

5/24      アーバン決算発表

5/26 15:00   ジエイブリッジ決算発表

5/31   引け  ダビンチMSCI定期入れ替え

6/5               みずほFG決算発表

6/中      アルデプロ第3四半期決算発表

※        ダビ信用規制解除

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大量保有報告

【FB- 5月14日】

~村上ファンドはすでに全額出資の投資会社をシンガポールに設立してファンドの運用拠点を移しており、~“外資系ファンド”として投資活動を続けるとみられる
 MACアセットマネジメントは、十二日までに関東財務局に~投資顧問業の廃業を届け出た。これに伴い、企業の株式を一定以上保有したときに掲載される財務局の大量保有報告書のリストからMACの名前が外れた。~年一回の営業報告書の財務省への提出や証券等監視委員会の立ち入り検査を受ける必要がなくなる。
 半面、~特定企業の株式を5%超保有した場合でも必ずしも即座に大量保有報告書を提出せずに済む優遇措置から外れる。

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2006年5月12日 (金)

月曜日は、様子見⇒引け売り?

ダビ:0円。出来高:31,247株

10年国債利回り:1.985%

シカゴ日経平均先物(CME):大証比-275円

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ファイナンス懸念の為、しばらく回転は止めて、引け売りで様子見がよいのか?

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リサ:1Q決算(進捗率21%-通期修正なし)

フィンテック:中間発表(進捗率39%-通期上方修正PER54倍へ)

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東京建物(モルガン37,329,000株、11.74%←12.79%)5/2

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ケネディクス:オーバーウェイト(目標株価:948,000)(モルガン)

三菱地所:OP(GS証券)

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【N-5/12】

森ビルは、東京23区内にある大規模ビルの空室率が2006年末時点で3.2%になると予測した。5月10日に発表した「東京23区の大規模オフィス市場動向調査」~。調査対象は、オフィス部分の延べ床面積が1万m2以上で1986年以降に竣工したビル~空室率は悪化せず、2005年末の空室率と同水準の3.2%を保つと予測した。2007年、2008年には、それぞれ3.1%、2.9%と、わずかに回復するとみている

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今後のイベント

5/16      アーバン決算発表

5/17           ジョイント決算発表

5/18(予想)  藤和不動産決算発表 

5/18 14:00   住友不動産決算発表

5/22  16:30(予想)    三菱UFJフィナンシャル・グループ決算発表

5/23(予想)   三井住友フィナンシャルグループ決算発表

5/26(予想)   プリヴェ決算発表

5/26 15:00   ジェイブリッジ決算発表

5/31   引け  ダビンチMSCI定期入れ替え

6/中      アルデプロ第3四半期決算発表

※        ダビ信用規制解除

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2006年5月11日 (木)

様子見⇒引け売り?

ダビ:-6,000円。出来高:56,901株

10年国債利回り:1.960%

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4月第4週:投資主体別売買動向

外国人-208,958)、個人341,907

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セキュアード:第一四半期決算(959:通期進捗率56%-通期予想修正なし)

三菱地所:決算発表(PER55倍へ)

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ドイツ証券株価格付け

三井住友FG:BUY目標株価:1,500,000)

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ファイナンス懸念の為、しばらく回転は止めて、引け売りで様子見がよいのか?

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【y掲示板】

         株主資本比率
2002 12月  56.2%
2003  3月   33.7   
     6月   34.8   
     9月   34.5   
    12月  33.9   
2004  3月   22.2   ←20%台でファイナンス
     6月   32.4

     9月   46.8
    12月  45.4
2005  3月   44.0   
     6月   35.6   
     9月   35.3   
    12月  33.9   
2006  3月   25.5  ~

2004年
第一四半期に株主資本比率が20%台になって
業績発表の翌週にファイナンス

2006年
株主資本 130億円
株主資本比率 25.5%
1兆円ファンドへ 500億円出資予定

2004/05/07 平成16年12月期第1四半期業績の概況(連結)
2004/05/13 2006年満期ユーロ円建転換社債型新株予約権付社債発行発表

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[L - 5月11日13時56分] 

MSCIは、スタンダード指数の指数構成銘柄に関する定期見直しを発表した。日本株からは新規に21銘柄が採用され、7銘柄が削除された。~日本株のウエートは、前日の株価ベースで比較すると、~ワールド指数で11.0%から10.9%に変わるという。
 大和総研~は、「一昨年と昨年は30を超える入れ替えがあったので、今回はやや少なめという印象。ただ(新興市場などの)フロンティア銘柄が入っているのが注目される」~。
 新規採用銘柄は、長谷工、エディオン、ダヴィンチ、パーク24、ラウンドワン、大塚商会、ACCESS、日製鋼、住友チタ、東邦チタニウム、オークマHD、OSG、ダイフク、新光電工、東海理、東京精密、アーク、アシックス、札幌北洋HD、日立ハイテク、阪神。
 削除銘柄は、アリアケ、石原産、タクマ、サンデン、アンリツ、日立ソフト、ニチイ学館。
 また、自動車部品大手のジェイテクトがMSCIコクナイ大型200に採用~
 いずれの銘柄も、5月31日の終値ベースで指数に組み込まれる

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【J - 5月10日20時1分】

10日の東京債券市場では、政策金利変更の影響を受けやすい短中期債が売られた(金利は上昇)。日銀が19日に発表する5月の金融経済月報で景気認識を「回復」から「拡大」に変更するとの報道などを受け、市場では従来のゼロ金利7月解除説に代わって6月前倒し説が強まり始めた。
 10日の取引では、2年国債の利回りが0.80%と前日比0.09%上昇し、1998年4月以降で最も高い水準となった。これにつられる形で、長期金利の指標となる10年国債利回りも4月18日以来となる2%台を付けた。

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2006年5月10日 (水)

回転

ダビ:-1,000円。出来高:52,046株

10年国債利回り:1.990%

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ダビンチ:第一四半期決算(1,333:通期進捗率17%-通期予想修正なし)

フージャース:決算発表(PER13倍へ)、3分割発表(権利落ち日6/26)

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大量保有報告

ビ(GS:214,703株、13.71%11.08%←5.02%)報告義務発生日4/28、5/2

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2006年5月 9日 (火)

明日はダビ1Q決算発表

ダビ:-4,000円。出来高:80,600株

10年国債利回り:1.960%

回転失敗。前場引けで再購入。2000円抜かれた後、10000円下落、最悪。明日はケネに引っ張ってもらいたいです。

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ケネディクス:第一四半期決算(2,719:通期進捗率46%-通期予想修正なし)

シーズクリエイト:決算発表(PER17倍へ)、配当上方修正(920円←800円)

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【N-5.9】

 ~プルデンシャル・グループのファンドは2003年から着々と国内の不動産の取得を進めており、ファンドの保有資産は少なくとも8棟、900億円規模に上る。

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【N夕刊-5.9】

REITの~資産累計額は二〇〇五年度末に四兆一千億円と一年間で六割増えた。~〇六年度も三井不動産など大手企業が十程度の新規REITの上場を予定しており、不動産市況の下支えとなりそうだ。
 〇六年一月一日時点の公示地価は東京、大阪、名古屋の三大都市圏の商業地が十五年ぶりに上昇に転じた。市況改善を背景に市場からの資金調達が増え、〇五年度のREIT全体の公募増資額は一兆円に達した。〇六年度も同様に大規模な資金調達が続く見通しで、「REIT全体の時価総額は五兆円規模に拡大する」(不動産証券化協会~)。
 前年度に目立ったのは大手企業系REITの大型投資だ。三井不動産系の日本ビルファンド投資法人が~年間で合計二千億円規模の資産を購入。三菱地所系のジャパンリアルエステイト投資法人は~「北の丸スクエア」(同)を八百億円強で購入。
~もっとも個別のREITに対する評価は分かれる。〇五年度に新規上場したREITのうち八法人の初値が公募価格を下回った。市場の評価が低いと資金調達の選択肢が狭まり、新規物件の購入は難しくなる。「投資家が設立母体の信用力をより重視するようになり、今後は安易な上場が減る」(みずほ証券~)

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今後のイベント

5/10  引け後 ダビ第1四半期決算発表

             フージャース決算発表

5/11             MSCI指数採用銘柄の定期見直し発表(ダビ:候補)→5/31入替え

    13:00   三菱地所決算発表

                 セキュアード第1四半期決算発表  

5/12 15:00    フィンテック中間決算発表

         リサ第1四半期決算発表

5/16      アーバン決算発表

5/17           ジョイント決算発表

5/18(BB予想)藤和不動産決算発表 

5/18 14:00   住友不動産決算発表

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2006年5月 8日 (月)

まだまだ回転

ダビ:+17,000円。出来高:90,536株

10年国債利回り:1.970%

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アセットI:上方修正(1,150←1010)

IDU(ユービーエス・エイ・ジー:26,772株、10.94%←12.10%)義務発生日:4/26,5/2

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SMBCフレンド調査センター株価格付け

三井不動産:2+据え置き

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2006年5月 7日 (日)

困りましたね

【M-5月7日 3時00分】

不動産投資信託(日本版リート)を運営する投資法人に対し、金融庁が一斉に聞き取り調査を始めたことがわかった。投資対象として組み込まれている不動産の概要や評価方法などを詳しく聞いている模様。

不動産会社が投資法人の設立母体になっている場合自社物件の資産評価を高くしたい不動産会社の圧力で投資法人の不動産評価が甘くなる可能性も指摘される。この場合、投信の利回りは過大評価されることになり、結果として投資家に重大な影響が出かねない。~

 金融機関の不動産評価を巡っては最近、物件から得られる収益を小口の証券に分割して販売する商品について、新生信託銀行とJPモルガン信託銀行が審査をしないまま販売していたことが発覚。新生信託が1年、JPモルガン信託が6カ月間の一部業務停止命令を金融庁から受けたばかり。新生信託の物件には、日本版リートに組み込まれた不動産も数件あった。

 投資法人の中には、系列の不動産会社が過去に特定の機関投資家に出資を募った不動産ファンドのうち、償還期限の迫ったものをそのまま一般投資家向けの日本版リートに振り向けるといった不透明な商品設計をするケースもあるという。

 さらに、投資家から調達した資金以外に銀行などの金融機関から多額の融資を受けている投資法人も多く、今後、金利が上昇すれば投資家への配当が激減したり、投資法人自体の経営が悪化する恐れもある。~

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2006年5月 6日 (土)

ダビの第一四半期決算発表日を要確認

シカゴ日経平均先物(CME):大証比+220

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[N-5/4] 
 ~日本経済新聞社のオフィスビル賃貸料調査(上期、4月下旬実施)によると、東京と大阪で既存ビルの募集賃料が2年ぶりに上昇に転じた。景気回復で多くの企業がオフィス拡張に動いており、新築ビルの需給逼迫(ひっぱく)を受けて既存ビルの引き合いも上向いている。 ~大型新築ビルの不足感が特に強い都心部では、空室率は貸し手優位の目安とされる3%台まで低下している。 大阪でも4月の既存ビル賃貸料指数が~上昇した。都心の大規模ビルでは満室稼働も目立っている。

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2006年5月 2日 (火)

月曜日も回転

ダビ:+1,000円。出来高:26,903株

10年国債利回り:1.915%

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[N-5/2] 

米国の大手不動産会社、GEリアル・エステートが日本の不動産に対する投資を加速している。従来の保有資産600棟に加え、~2006年中に50億ドル(約5700億円)程度を投じる計画だ。都市部での不動産価格の上昇といった逆風のなかで、同社が強気の“日本買い”を進める~。

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大和證券株価格付け

東京建物:1

三井不動産:2

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今後のイベント

5/9(BB予想)  ダビ第1四半期決算発表

5/9             ケネ第1四半期決算発表

         シーズクリエイト決算発表

5/10           フージャース決算発表

5/11             MSCI指数採用銘柄の定期見直し発表(ダビ:候補)→5/31入替え

    13:00   三菱地所決算発表

                 セキュアード第1四半期決算発表  

5/12 15:00    フィンテック中間決算発表

         リサ第1四半期決算発表

5/16      アーバン決算発表

5/17           ジョイント決算発表

5/18(BB予想)藤和不動産決算発表 

5/18 14:00   住友不動産決算発表

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明日も回転

ダビ:0円。出来高:22,134株

10年国債利回り:1.875%

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ダビ第1四半期決算発表まで3営業日(ブルームB予想)

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