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2006年4月 1日 (土)

月曜日は後場に回転

ダビ:+1,000円。出来高18,012株。

10年国債利回り低下:1.765%  http://www.bb.jbts.co.jp/market/index_kinri.html

CME:大証比-40円

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ダビは、月曜日の短観、パシ決算発表を前に様子見だった様だ。前場引けのパシ次第で、後場は動きがあるかも?

ダビ業績について、今期はある程度の金利上昇があっても問題なさそう。中期ホールド&回転→株数増が良さそうか?また、大手不動産の値動きに比べて不動産流動化銘柄は出遅れているのでは?

フィンテックMSCB発表。転換金額:900,000円(現在:779,000円)

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今後のイベント

4/3     8:50 日銀短観

4/3   11:00   パシフィック第1四半期決算発表

4/4            クリード第3四半期決算発表

4/10-11      日銀金融政策決定会合

4/11          アセット決算発表

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ダヴィンチ株主総会:【Noppinさんより引用】

◆投資環境について。決算説明会資料で言うと、現在は第3ステージかと思うが第4ステージの戦略が聞きたい

A)簡単に言うと、第1ステージは誰も不動産を買わない時期。買い手市場。第2ステージは適正価格で不動産が取引される時期。付加価値を付けて約3年から5年物件を保有するというビジネス。

その後2005年Q2から潮目が変わったと感じている。具体的には物件価格の上昇、そして長く下落していた賃料が初めて上昇したりした。売り手市場に変わった。金利も今後上昇していくだろうし適切な戦略を取っていく必要もある。

第3ステージ(Selective Appreciation戦略)は、デフレ終焉、インフレ開始の時期である。不動産は一部で上昇。ここではクラスA物件、例えば300億円以上のもの、開発物件、そして企業の有価証券に投資する時期である。ここで1兆円ファンドを組成したので、一任勘定で1兆円の資金力が得られたことになる。500億円から1000億円というビルだって買える。売り手が資金力のある当社を選んでくれるという他社にない強みがある。→大型物件で勝負という意味

第4ステージ(Overall Appreciation戦略)は今後の戦略。全国的に物件価格も賃料も同様に上昇する時期。賃料も今後どんどん上がっていくと見ている。それに伴い高くなった物件を売却したりしていく。


◆ROE40%、EPS40~60%を目標とされているが、今後の最大のリスクは何か?

A)地震は別として、金利上昇である。予想以上に金利が上がると戦略変更を余儀なくされる。(金融政策で)ミスマネージメントが1994年にあった。それはもうないとは思うが、同じことが起こらない可能性がないわけではない。

◆株式分割をややイレギュラーな時期に行った理由は?

A)株価が100万円を何日か続けて維持したため。特に他意はない。

◆2004年中間決算説明会資料にある含み益60億円はどれ位実現し、今はどれぐらい残っているのか?

A)詳しい含み益の額は言えないが、現在の運用資産残高である約6000億円からREIT資産1000億円を引いた5000億円について、どれだけの含み益が残っているかということになる。ここでは以前よりも増えているとだけ言うに留める。

◆全てREITへの売却か?

A)8割ぐらいは自社REIT。それ以外は他社もあり得る。

◆有価証券投資の対象企業名と投資理由

A)現在5%ルールにヒットしているのは、東京機械製作所、イヌイ建物、ユアサ・フナショク、明電舎。投資対象は保有不動産が評価でき、当社の修正PBRで0.6倍以下と市場で低評価のもの。コアビジネスが好調な会社。つまりダヴィンチがコアビジネスに口を出す必要がないという条件。ただ、不動産はなかなか売ってもらえないので、既存不動産のオンバランス・オフバランスでのバリューアップなどで協力していけないか提案していく。次の1兆円ファンドではもう少し大きな額の投資になる。

◆1兆円ファンドのエクイティ出資の状況

A)2月末にファーストクロージングをした。2200億円が集まった。うちダヴィンチが500億円。残り1700億円は既存の投資家からのもの。このうち半分がアメリカの財団、年金、保険からの出資。半分が日本の年金、機関投資家、生損保からの出資。残り800億円は欧州からの出資になる予定。

◆ダヴィンチがこれまでのファンドより多い出資比率なのは何故か?

A)当社としてはコインベストメントということで、これが一番良い投資先と判断している

◆賃料相場についてどうお考えか?

A)クラスA、大型不動産は上がってきている。今の借家法では業績好調な企業に賃料アップをお願いしやすい環境である。

◆レジデンシャルREITをプレリートにしたが、機関投資家は何故プレリートを好むのか?

A)機関投資家が喜ぶという意味ではない。DAオフィスREITの上場で初めて分かったが、REIT投資家には個人投資家の出資が少ない。それならば色んなコストをかけてまで上場するよりも機関投資家向けにプレリートを組成した方が良いと判断した

◆1兆円ファンドの次のファンドのイメージは?

A)1兆円ファンドは2009年に投資が終了する。今回のファンドでは、37.5%を既存物件に、37.5%を開発物件に、残りの25%を有価証券に投資している。(いずれ不動産価格が高騰し取得しにくくなる)この延長として次は債券への投資が良いのではないかと考えている。メザニンファイナンスが良いのでは。今後はメザニンファイナンスを好む投資家を集める。(1兆円ファンドの投資家がターゲット?)

◆日本のホテルは投資対象としてどう考えるか?

A)日本のホテルは価格が高騰しておらず、まだまだ賃料を上げる余地もあり魅力的である

◆海外不動産に興味はないか?

A)今のところ海外へ出て行くつもりはない。投資対象として日本より魅力的な国がない

◆ストックオプションはやらないのか?役員報酬はもっと増やしてもらって良い。役員数は増えないのか?社員に株を持たせた方が良い。etc.

A)
・私はストックオプション反対派である。アップサイドの考慮しかされていないから。当社では社員がコインベストメントとして運用するファンドへ出資している。これの成果次第では大きなリターンが3年ほどすると得られる。これにより良い人材を得ている。
・場合によっては役員よりも社員の方が報酬が高いケースもある。
・当社社員の年齢は32歳程と若く、年俸は上場企業ランキングでも高い。
・社員でも熱心に株を保有している人はいるらしい。
・社員数はいずれ100名以上にしたい。役員はそれに連れて増える可能性もあるが、現在は3名で十分。


◆今期の決算見通しへの自信は?

A)今期には自信がある。これは1兆円ファンドを始めたのでアセットマネジメントフィーとして既に見えているということと、運用中のファンドの売却益が計上できるからである。今は昨年で2倍以上の成長。今年も70%以上のEPS成長として、いつEPS40%(の巡航速度)へランディングできるのか、その時期を探っている段階です(驚)。
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【yahoo掲示板より引用】
制度信用は、日(大)証金→証券会社→投資家に提供。制度信用は、日(大)証金速報で融資・貸株残が見られます。

一般信用は、証券会社→投資家に提供。一般信用は、日(大)証金は関係ないので、日(大)証金には反映されません。ただ、週に1回発表される信用取引残高には反映されます。

カラ売りは、一部の証券会社以外は制度信用でしかできないと思いますので、貸株残については、日(大)証金の数字は正しいと思います。

制度信用は、日(大)証金速報は当日の融資・貸株残が反映され各証券会社で提供しています。日(大)証金確報(前日のデータ)は日(大)証金のHPで見られます。正確な数字は翌日の確報を見れば分かります。速報と確報は多少誤差あり。http://www.osf.co.jp/debt-credit/pdf/ma71350020060330.pdf。日計りも反映。

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