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2006年4月29日 (土)

回転...

ダビ:-3,000円。出来高:47,958株

10年国債利回り:1.920%

シカゴ日経平均先物(CME):大証比-45

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ダビ第1四半期決算発表まで4営業日(ブルームB予想)

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三井住友FG:上方修正(6900←5500:25.5%、PER13倍へ)

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(仮説)

誤発注だったとしたら、蓋をして買戻ししたいはず。できなければ暴騰も?

社長だったら...。DA-Rのニュースもあるし。

可能性は、金子社長日本トラスティ信託口、ステートSB&T、モルガン、GS、(主幹事)証券会社?

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【ダビ:大株主の保有数】

(有価証券報告書:12/31現在)
金子修                ...420,540(26.8)
日本トラスティ信託口         87,865(5.6)
ステート・ストリート・バンク&トラスト 73,770(4.7)
大証金                 ..45,620(2.9)
日本マスター信託口         ..43,210(2.7)
モルガンスタンレー          .35,890(2.3)

BONY フォー・GS           ..32,395(2.1)

自己株式                .30,044(1.9)

(大量保有報告:報告義務発生日3/31
ゴールドマンサックス         .78,585(5.02)
JPモルガン              ..82,747(5.82)

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M - 4月28日】

日銀が28日発表した「経済・物価情勢の展望」(展望リポート)は、~現在のゼロ金利政策を早期に解除する考えを強く示唆する内容となった。福井俊彦総裁は「焦ってはならないが安心しすぎて遅すぎてもいけない」と利上げのタイミングを計る姿勢を示しており、市場では「7月のゼロ金利解除もあり得る」との見方が強まっている。
このままいけば、景気の「回復」から、「拡大」に入るとの見通しを示した。~賃金水準の上昇などで消費者物価の上昇幅が拡大していく姿を展望している。
~しかし、日銀のゼロ金利解除にはハードルも多い。1バレル=70ドルを突破して史上最高水準にある原油高がこのまま続けば、日本も含めた世界経済の失速につながりかねない。また、米国がこれまで継続してきた利上げを休止した場合、日銀が利上げに踏み切れば金利差縮小の思惑から円高が進む可能性が高い。円高進行は景気に冷や水となる~

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今後のイベント

5/上旬     MSCI指数採用銘柄の定期見直し(ダビ:候補)

5/9(予想)      ダビ第1四半期決算発表

5/9             ケネ第1四半期決算発表

5/10           フージャース決算発表

5/11           セキュアード第1四半期決算発表

     13:00   三菱地所決算発表    

5/12 15:00   フィンテック中間決算発表

         リサ第1四半期決算発表

5/16      アーバン決算発表

5/17           ジョイント決算発表

5/18(予想)  藤和不動産決算発表 

5/18 14:00   住友不動産決算発表

5/22  16:30(予想)    三菱UFJフィナンシャル・グループ決算発表

5/23(予想)   三井住友フィナンシャルグループ決算発表

5/26(予想)   プリヴェ決算発表

5/26 15:00   ジェイブリッジ決算発表

6/中      アルデプロ第3四半期決算発表

※        ダビ信用規制解除

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注目銘柄

セキュアード(有利子負債0、メザニンファンド)

クリード(上方修正でPER低下。7月決算発表後更に低下?。有利子負債率若干高いか)

アセットM(決算発表後PER低下。セクターではバランスの取れた財務内容。ファイナンスがネック)

極東証券(証券・債券、不動産ファンドの両ドライバ、低PER、PBR、自己投資要注意)

三井住友FG(金利上昇、景気回復、資産デフレ脱却の恩恵)

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2006年4月27日 (木)

ダビンチ6万株の売り

ダビ:-6,000円。出来高:259,108株

10年国債利回り:1.970%

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ダビ第1四半期決算発表まで5営業日(昨年同日の場合)

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R-DAダビンチ:IR

26日付けにて、金融庁より新生信託銀行に対して下された行政処分に関し、保有している信託受益権のうち、同信託銀行を不動産管理信託受託者とする信託財産たる不動産が3物件

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アセット(モルガン:61,154株、11.60%←12.08%)義務発生日:4/20

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今後のイベント       

4/28   8:30     3月全国CPI(予想中央値:前年比プラス0.6%)

    15:00    日銀展望

         三井不動産決算発表

4/28(昨年)    東京建物第1四半期決算発表

※        ダビ信用規制解除

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2006年4月26日 (水)

明日も回転

ダビ:-7,000円。出来高:48,930株

10年国債利回り:1.935%

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ダビ第1四半期決算発表まで6営業日(昨年同日の場合)

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IDU(ユービーエス・エイ・ジー銀行:29,609株、13.28%←14.12%←12.94%)義務発生日:4/19,24.

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【4/26-N】

~MSCI指数採用銘柄の定期見直しに市場の関心が集まっている。毎年、五月上旬に構成銘柄を見直し発表している。~既に野村(ダビンチ)やメリルリンチが新規採用、除外の予想銘柄を発表した。~「新規採用の候補銘柄が増え、予想は難しい」~。発表まで思惑が交錯する場面もありそうだ

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[26日 J]

金融庁は26日、新生信託銀行(東京)に対し、不動産を証券化する際、物件の委託審査を行わないなど業務に重大な問題があったとして、5月11日から1年間、関連する新規受託業務の停止を命じた。同行の営業部門が受託した信託財産の点検や、審査・管理体制の抜本的な見直しを命じる業務改善命令も、同時に発動した。
 金融庁は昨年秋、立ち入り検査を実施。~同行は、問題物件が投資商品の不動産投資信託(REIT)に組み込まれ、一般向けに販売されるのも認めていた。親会社の新生銀行が担当していた新生信託銀の内部監査は、事実上機能していなかったという。.

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今後のイベント       

4/27             ダビ第2次信用規制

                    大都市圏の不動産取引の実勢価格公表

4/28   8:30     3月全国CPI(予想中央値:前年比プラス0.6%)

    15:00    日銀展望

         三井不動産決算発表

4/28(昨年)   東京建物第1四半期決算発表

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窓を開けて上がれば売り、それ以外は回転

ダビ:+10,000円。出来高:52,948株

10年国債利回り:1.905%

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ダビ第1四半期決算発表まで7営業日(昨年同日の場合)

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円高傾向により、国際優良銘柄⇒内需系に資金が回ったのだろうか?

決算発表までには、半分はCPへ!

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R-DAオフィス:上方修正(14,514←12,231円)

SIA:決算発表(来期PER22倍)

極東証券:決算発表(来期予想無し。四季報予想PER16倍)

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【4/25-N】

~モルガン・スタンレー証券のジョナサン・キンドレッド社長に聞いた。
~「日本では一九九七年に不動産投資を始め、オフィスビルや集合住宅、商業施設、ホテルなどを購入した。現在の投資残高は約百億ドル(約一兆二千億円)。今後も良好な投資環境が続くだろう。先月に四十二億ドルの出資金を集めて第五号の国際不動産ファンドを立ち上げ、うち三分の一を日本で投資する考えだ」
 「九〇年代後半から不良債権投資には多額の資金を投じたが、景気回復につれて投資機会が減ってきた。このビジネスで培ってきた企業分析などのノウハウを生かし、今後はプライベートエクイティ(未公開株)投資やメザニン(通常の融資より返済順位は低いが、比較的高利回りの)ローン、LBO(相手先の資産を担保にした借り入れによる買収)向けの融資などに力を入れていく
~「多くの投資家は過去数年続いてきた日本経済の構造改革を評価し、日本企業の収益改善に対する期待は強い。日本に対する旺盛な投資意欲は続くのではないか」

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【4月25日 18:28-TB】

国土交通省は25日、「不動産業者によるマンションの耐震性の再確認に関する調査結果」を公表した。~不動産関連の8団体を通じて3892社に送付し363社から回答を得たもの。~問題がありと確認されたものは合計1万2314件中5件に止まった。ただし、調査結果は3月末の時点のもので、まだ397件の再確認が終了しておらず、最終的に問題ありとされる物件がどの程度になるのかについてはまだ不明な部分も多そうだ。

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【4/25-N金融】

~大手不動産のリストラが進む一方で賃料上昇など収益が拡大している。格付け向上が資金調達にも支援材料になりそうだ。
 ムーディーズは住友不の格付けを投機的水準とされる「Ba1」から、十二年ぶりに投資適格の「Baa3」に引き上げた。今後、収益基盤などが強化され、財務の安定性が高まると判断した。住友不二〇〇七年三月期に計八百億円の普通社債(SB)償還を控え、「市場環境を見ながらSBと銀行借入のバランスを考え資金調達する」(住友不)。
 JCRは三井不を「Aプラス」、住友不を「Aマイナス」、東建物を「BBBプラス」

三井不についてはムーディーズが「A3」、格付投資情報センター(R&I)が「A」一段階引き上げ。
 東急不動産はJCRから「BBBプラス」の格付け取得した。同社は十年ぶりとなるSBの発行を検討しており、「社債を発行できれば銀行借入の条件交渉にも有利」とみている。

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今後のイベント       

4/26(昨年)  シーズクリエイト決算発表

4/27             大都市圏の不動産取引の実勢価格公表

4/28   8:30     3月全国CPI(予想中央値:前年比プラス0.6%)

    15:00    日銀展望

         三井不動産決算発表

4/28(昨年)   東京建物第1四半期決算発表

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2006年4月24日 (月)

明日も回転

ダビ:+3,000円。出来高:46,229株

10年国債利回り:1.885%

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ダビ第1四半期決算発表まで8営業日(昨年同日の場合)

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今日も信用買い残増えました。第二次措置発動近い?

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フィンテック:上方修正(中間:1,150←790百万円、通期修正せず)

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大量保有報告

フィンテック(GS:36,188株、13.56%←0%)報告義務発生日4/18

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[24日 L] 

モルガン・スタンレーは24日、米国の中立型ポートフォリオのうち、キャッシュの投資配分を引き下げるとともに債券を引き上げ、キャッシュ5%、債券30%、株式65%とした。 これまでは、キャッシュが15%、債券が20%。 米国内総生産(GDP)がピークに達しているほか、06年後半より商品価格の緩やかな下落が予想されること、債券による利益が見込まれることを理由に挙げた。

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今後のイベント

4/25           極東証券決算発表

         15:00    SIA決算発表

         企業会計基準委員会報告

4/26(昨年)  シーズクリエイト決算発表

4/27             大都市圏の不動産取引の実勢価格公表

4/28   8:30     3月全国CPI(予想中央値:前年比プラス0.6%)

    15:00    日銀展望

         三井不動産決算発表

4/28(昨年)   東京建物第1四半期決算発表

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2006年4月23日 (日)

きっかけ待ち

流動化セクター(新興、中小型株)は下げトレンド、日本市場も4月でピークアウト懸念?

しかし、業績は好調(都市圏のオフィス空室率低下、オフィス賃料上昇)。

PERは20倍台(割高ではないでしょう?三大不動産のPERの方が高い)。

外人は日本の不動産に強気の様子(REIT買い。モルガンの3兆円アジア不動産ファンド)。

日銀(&政府)も早期の利上げはしない様子。・・・4/28リポートでは、無いはず?

ダビは、金利上昇には、セクター内では耐久力がある方だし(有利子負債率は低い方。PBRは高いが)、PERは26倍。・・・5/9(昨年)第1四半期決算発表

取引は現物。

これだけ状況が揃っているのに...。

回転して枚数を増やしながら、トレンド転換のきっかけ(5/9?上方修正、運用報告)を待てば良い?

逆に、懸念は下方修正とファイナンス?

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2006年4月21日 (金)

月曜日も回転

ダビ:-5,000円。出来高:57,385株

10年国債利回り:1.905%

CME(大証終値比):-120

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ダビ第1四半期決算発表まで9営業日(昨年同日の場合)

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大量保有報告

エムケーキャピタル:(日興:1912株、4.10←8.26%←0%)報告義務発生日:4/14,20

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[21日 L]

REITが底堅い値動きとなっている。金利上昇は借入金比率の高いREITにとって打撃となるはずだが、賃料値上げ、地価上昇への期待が勝っている格好。最近の売買動向からは、日本の地価上昇に賭ける外国人の強気スタンスがみえてくる

東証REIT指数は21日、~2003年9月の安値から56%上昇した水準にあり、最高値圏を維持している。長期金利が一時2%を付けるような金利上昇局面でも影響は軽微だったといえる。REITにとって金利上昇は、借入コストの増加だけでなく、国債利回りと比較した相対的な魅力低下という2つの意味を持つが、「海外実需筋が割高になった現物株から乗り換える動きが続いている」(大手証券売買担当者)~。
外国人によるREITの買い越し額は年初から拡大している。東証の集計によると、2005年の年間買い越し額629億円に対し、1―3月の買い越し額は865億円と前年の年間買い越し額を上回る勢い。REITの時価総額は3.4兆円と東証1部の150分の1以下に過ぎないことを考えれば、外国人の関与率の高さは際立っている

野村証券~は、「外国人は国内投資家以上に日本の不動産市況を強気でみている」~。米国の不動産市況がすでに過熱圏に入っているのに対し、日本の不動産市況はようやくプラスに転じたばかり。賃料の増額改定はこれからだ。

外国人はREITの含み益に注目している」(GS証券~)。保有資産を売却して実現益を出すという手法は、現状では制約が多いものの、「物件の潜在価値を引き出すことで内部成長をはかる動きが出てきた」。具体的には日本リテールファンドによる借地権を利用した建て替えや、日本ビルファンドによる圧縮記帳を利用した資産交換など。「金利上昇ペースを上回る賃料上昇は期待しにくいが、含み益の活用を加えれば、REITの評価余地はある」。

長期金利の上昇は借入金比率の高いREITの財務を直撃するが、「各REITとも早くから金利上昇に対する危機感を持ち、長期借入金や投資法人債などでの調達を進めてきた。目先の金利上昇で影響を受けることはほとんどない」(野村証券~)。  むしろ、「金利が上昇しても、それによって不動産へ流入していた過剰流動性が減少すれば、不動産価格の高騰が落ち着き、資産取得が容易になる。まだ拡大期にあるREITにとっては歓迎すべきこと」(銀行系証券情報担当者)との見方もある。 

ただ、楽観的な見方ばかりではない。都心の優良ビルは稼働率が高く、オフィス需要の  増加が直接賃料に結びつくが、商業施設、住居などは需給面で先行きに不透明感がある。また、「不動産投資は私募ファンドがメイン。REITでの運用は考えていない」(生保運用企画部長)というように国内機関投資家は、より高いパフォーマンスが期待できる私募ファンドに傾いている。私募ファンドとの競争も一段と激化が予想される。REITは今後、不動産の取得、運営能力や資金調達力などが問われる段階に入りそうだ。 

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今後のイベント

4/24          東証取引時間短縮解除

4/25           極東証券決算発表

                    SIA決算発表

4/26(昨年)  シーズクリエイト決算発表

4/27             大都市圏の不動産取引の実勢価格公表

4/28   8:30     3月全国CPI(予想中央値:前年比プラス0.6%)

    15:00    日銀展望

         三井不動産決算発表

4/28(昨年)    東京建物第1四半期決算発表

5/1       新会社法施行(配当政策緩和・三角合併制度導入)

                          →外資による日本企業買いが活発化?(07年解禁?)

5/9(昨年)      ダビ第1四半期決算発表

5/9            ケネ第1四半期決算発表

5/10           フージャース決算発表

5/11           セキュアード第1四半期決算発表

         三菱地所決算発表

5/12(昨年)  ジェイブリッジ決算発表

5/12(昨年)  藤和不動産決算発表     

5/12        フィンテック中間決算発表

5/13(昨年)  リサ第1四半期決算発表

5/16      アーバン決算発表

5/17           ジョイント決算発表

5/18      住友不動産決算発表

5/31(昨年)  アルデプロ第3四半期決算発表

※        ダビ信用規制解除

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2006年4月20日 (木)

明日も、とにかく回転

ダビ:-10,000円。出来高:70,149株

10年国債利回り:1.900%

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ダビ第1四半期決算発表まで10営業日(昨年同日の場合)

こんな時は、ひたすら回転し、枚数を増やしていくしかない...。月末の日銀展望でのアクヌケ、5月上旬の第1四半期決算発表の期待で、上昇は5月から?、しかし、発表数日後にはポジションを減らしたい。なぜなら、ヘッジファンドの決算対策売りが...。

上昇のキッカケは、決算発表か?、1兆円ファンドの運用報告か?

しかし、ダビのIRは更新しないね~。

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シーズクリエイト:4月20日、東証1部上場の承認を得た。上場予定日は5月1日

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4月第1週:投資主体別売買動向

外国人-396,181)、信託銀行-170,991)、個人543,618

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[20日 L]

JPモルガン証券株式調査部~は20日、~日本株は世界経済との相関性が高いと指摘し、日本の株価は今年4月にピークをつけた可能性もあるとの見方を示した。~FRBによる利上げ局面が終了間近であることを理由に挙げ、日米の景気がピークに近いとすれば、日本の株価が今年4月にピークアウトしてもおかしくないと説明。

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【Pletsさんから引用】

不動産流動化銘柄の落ち方見てやる気が出てきました。中長期での成長性に何の疑問も持っていないので、BOXの上げ下げで小銭稼ぎです

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今後のイベント

4/24          東証取引時間短縮解除

4/25           極東証券決算発表 

4/26(昨年)  シーズクリエイト決算発表

4/27             大都市圏の不動産取引の実勢価格公表

4/28  15:00    日銀展望

※       ダビ信用規制解除

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注目銘柄

セキュアード(有利子負債0、メザニンファンド)

SIA(上方修正でPER低下。決算発表後更に低下?。セクターではバランスの取れた財務内容)

アセットM(上方修正でPER低下。決算発表後更に低下?。セクターではバランスの取れた財務内容。但し、ファイナンスがネック)

極東証券(証券・不動産ファンドの両ドライバ、低PER、PBR)

三井住友FG(金利上昇、景気回復、資産デフレ脱却の恩恵)

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2006年4月19日 (水)

明日も回転

ダビ:-3,000円。出来高:32,701株

10年国債利回り:1.880%

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ダビ第1四半期決算発表まで11営業日(昨年同日の場合)

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今日はなぜ下げたのか?理解に苦しむ。

米利上げ打ち止め観測から、長期金利がやっと落ち着きを見せるかと思ったが、今夜の米CPIのコア指数が市場予想を上回り、打ち止めを疑問とする見方が出てきたとの事。明日の日本の長期金利にどう影響するか?

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大量保有報告

IDU(ユービーエス・エイ・ジー銀行:29,353株、12.94%←14.72)義務発生日:4/12

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SIA:上方修正(4600←3,632百万円)&記念配当3000円

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ASSET:信用取引で臨時措置

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【4/19-N】

証券取引等監視委員会は十八日、~日本リテールファンド投資法人に対し、法令違反があったとして行政処分を出すよう金融庁に勧告した。~REITへの処分勧告は初めて。監視委によると、日本リテールファンドは二〇〇二年二月から〇五年八月の間に決算の承認や増資など、重要事項の決定に関する役員会を九回開催。その際に決定した事実を役員会の開催日から一日から八日遅らせて公表していたという。重要事項の決議はその日のうちに開示するよう証券取引所がルールを定めている。

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明日も回転

ダビ:+3,000円。出来高:71,986株

10年国債利回り:1.960%

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ダビ第1四半期決算発表まで12営業日(昨年同日の場合)

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【K-4/18】

ケネディクス:「今12月期連結経常利益は大幅増額修正の公算大」(準大手証券)と。

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2006年4月17日 (月)

明日は様子見

ダビ:-11,000円。出来高:38,478株

10年国債利回り:1.955%

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ダビ第1四半期決算発表まで13営業日(昨年同日の場合)

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大量保有報告

エムケーキャピタル:(加藤一郎太:21,200株、45.49%←48.71%)報告義務発生日:4/14.

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【2006/04/17, N金融】

昨年以降、相次いで発覚した違法建築問題。
~昨年四月から始まったJPモルガン信託銀行への立ち入り検査で、不動産の証券化にかかわる受託審査のずさんさに担当官らはあぜんとした。~ このままでは違法物件を担保にした証券化商品が粗製乱造される恐れが出てくる。リスクを開示すれば問題は無いとの見方もあるが~、同庁は今月五日、JPモルガン信託に半年間の一部業停止命令を出した。
 処分で衝撃を受けたのが他の信託銀行。~他行も厳格審査を徹底してきたわけではない。「もはや違法物件は引き受けられない」(国内信託)との空気が広がっている。
 今回の命令で問題が収まったかというとそうでもなさそうだ。「違法物件を換金したい人は相当数いる」(ファンド関係者)。信託を使わない、特定目的会社を介した不動産の証券化も昨年末から増え始めているという
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大量保有報告

ケネディクス(モルガン:23,780株、8.42%←7.58%)報告義務発生日3/31・・・特例対象株券等

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2006年4月15日 (土)

月曜日も回転

ダビ:+4,000円。出来高:46,703株

10年国債利回り:1.960%

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今週後半は、外資の大量保有報告が提出された。丁度1ヶ月前は一斉売りだったが、今回は買戻し。株価は1ヶ月前の報告から下落していたが、モルガン、GSを中心に仕掛けてきたらしい。GW前後は通年上げ(11年中10年上昇)基調だが、ここを狙ってやっと上昇か?

ダビ第1四半期決算発表まで14営業日(昨年同日の場合)。

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【K-4月14日9:36】

~JPモルガン証券が13日付で不動産セクターのカバレッジを8社で開始。

「オーバーウェート」4社の中でも、株価の上昇余地が大きいのは住友不、クリード。

目標株価は、

クリード:906,000円「オーバーウェート」

住友不:4,600円「オーバーウェート」

ダビンチ:193,000円「オーバーウェート」

ダイビル:1,730円「オーバーウェート」

三菱地所:2,850円「ニュートラル」

パシフィック:369,000円「ニュートラル」

ケネディクス:669,000円「アンダーウェート」

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今日のGS証券の株価格付け

住友不:IL

三井不:OP

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大量保有報告・・・(アセット以外は、報告義務発生日3/31、特例対象株券等)

ダビ(GS:78585株、5.02%←0%)

アセット(モルガン:63375株、12.02%←11.92%)報告義務発生日4/10

クリード(東海海上:167,863株、6.87%←5.74%)

アーバン(モルガン:17,226,900株、7.62%←7.02%)

藤和不動産(GS:10,475,000株、5.78%←0%)

ジェイブリッジ(GS:4,028,800株、7.26%←0%)

プリヴェ(GS:38,123,800株、7.88%←6.72%)

アルデプロ(GS:35,689株、5.35%←0%)(モルガン:29,677株、4.45%←5.5%)

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今後のイベント

※       ダビ信用規制解除

4/25           極東証券決算発表 

4/26(昨年)  シーズクリエイト決算発表

4/27             大都市圏の不動産取引の実勢価格公表

4/中-下   東証の取引時間短縮解除

4/28  15:00    日銀展望

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2006年4月13日 (木)

???

ダビ:-5,000円。出来高:25,134株

10年国債利回り:1.925%

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GW前には、半分CPにしたい。ダビ17万円台希望。

ダビ第1四半期決算発表まで15営業日(昨年同日の場合)。

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4月第1週:投資主体別売買動向

外国人578,682)、信託銀行-38,485)、事業法人238,135)、その他法人-325,318)、投信57,572)、個人-694,889

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[4月13日14時21分-L] 

民間の貸ビル仲介業者である三鬼商事は13日、東京ビジネス地区(千代田、中央、港、新宿、渋谷の5区)の3月末の大型オフィスビル(1フロア100坪以上)の空室率が3.41%と、01年9月の3.24%以来の低水準となったと公表した。~3月末の1坪あたりの平均賃料は1万8095円で前年比2.85%上昇した。03年9月の1万8236円以来の高値となった。大型新築ビルは6.73%上昇の2万7054円、大型既存ビルは3.21%上昇の1万7998円。

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【Y- 4月13日22時48分】

国土交通省は13日、東京など大都市圏の不動産取引の実勢価格を、インターネットで27日から公表すると発表した。
第1弾として、東京23区のほか、大阪市、名古屋市、横浜市、川崎市など6つの政令指定都市などで、昨年7~12月に取引された1万7609件の実勢価格などを公表する。
実勢価格に関する情報は、不動産業者の間でやり取りされるケースが多かったが、一般向けにも公表することで、取引を円滑にし、不動産市場を透明にするのが狙いだ。
~年4回更新され、10月に公表する今年4~6月分からは、札幌市なども含むすべての政令指定都市に対象を広げる。
国交省が法務省から土地取引の登記情報を提供してもらい、購入者に購入価格などを尋ねるアンケート調査を行う。その上で不動産鑑定士が現地調査し、公表する。

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今後のイベント

4/14 15:00   アトリウム決算発表

4/14           IDU中間決算発

4/25           極東証券決算発表 

4/26(昨年)  シーズクリエイト決算発表

4/27             大都市圏の不動産取引の実勢価格公表

4/中-下   東証の取引時間短縮解除

4/28    8:30    3月全国CPI

         15:00    日銀展望

5/1       新会社法施行

            ・配当政策緩和

            ・三角合併制度導入 

            →外資による日本企業買いが活発化?(07年解禁?)

5/9(昨年)      ダビ第1四半期決算発表

5/9            ケネ第1四半期決算発表

5/11           セキュアード第1四半期決算発表

5/11(昨年)  フージャース決算発表

5/12        フィンテック中間決算発表

5/12(昨年)  ジェイブリッジ決算発表

5/13(昨年)  リサ第1四半期決算発表

5/16      アーバン決算発表

5/17           ジョイント決算発表

5/31(昨年)  アルデプロ第3四半期決算発表

※       ダビ信用規制解除

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2006年4月12日 (水)

明日も回転

ダビ:+2,000円。出来高:46,747株

10年国債利回り:1.875%

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ダビの決算発表までは、とにかく回転して枚数を増やす。アセットの方が割安になったので一部シフトしたいが、有利子負債の多さ、ファイナンスのやり方がどうも気に入らない。

ダビ第1四半期決算発表まで16営業日(昨年同日の場合)。

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大量保有報告・・・(アセット以外は、報告義務発生日3/31、特例対象株券等)

ダビ(モルガン:82,747株、5.82%←3.31%)

アセットM(モルガン:62,875株、11.92%←8.35%)報告義務発生日4/5、7

プリベ(モルガン:46,735,348株、9.66%←10.16%)

インボイス(モルガン:1,041,442株、8.92%←10.14%)

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【4月12日 18:57 TB】

不動産コンサルティングの生駒データサービスシステムが12日に発表した2006年3月期のオフィスマーケット市況によると、東京都心5区のオフィス空室率は対前期比0.7ポイント減少の2.9%となった。空室率は92年以来14年ぶりに3%を下回る結果となり、マーケット全般的な改善傾向が定着してきたとしている。

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今後のイベント

4/13             ライブ最終売買日(上場廃止)

4/14 15:00   アトリウム決算発表

4/14           IDU中間決算発

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2006年4月11日 (火)

明日こそ回転

ダビ:-2,000円。出来高:24,361株

10年国債利回り:1.880%

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明日は、日銀会合後のアクヌケ、アセ上昇の連れ高になる事を期待。

ダビ第1四半期決算発表まで17営業日(昨年同日の場合)。

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アセットM:決算発表(引け後)。来期利益予想78億円。PER23.5に。

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大量保有報告

藤和不動産(LRマネージャーズLLC:5,234,500株、4.7%←6.13%)義務発生日3/31・・・特例対象株券等

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今後のイベント

4/13             ライブ最終売買日(上場廃止)

4/14 15:00   アトリウム決算発表

4/14           IDU中間決算発表

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明日は前場で回転

ダビ:-4,000円。出来高:18,141株

10年国債利回り:1.875%

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明日は、日銀会合の結果発表がある。予想は、早期のゼロ金利解除は無いと見ている。つまり、アクヌケを期待する。

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今後のイベント

4/11            アセット決算発表

4/11 15:00    日銀金融経済月報(4月)

4/13             ライブ最終売買日(上場廃止)

4/14 15:00   アトリウム決算発表

4/14           IDU中間決算発表

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2006年4月 9日 (日)

気になる

今日は、気になる(鋭い)ブログのコメントをご紹介。う~ん、深い。

【うささんから引用】

(4/9)

実は、長中期分はモルガさる真似投資状態の私です。
が、5%ルールはあまりにも遅く、日中の板を見てこうしているだろうなという予想で動いているので誰もが真似できる投資法でもありません。
しかも例えばダヴィ、アセやその他との比較でも提出日をうまく利用して市場心理を作成してきます。それゆえに、裏の裏を読むとどこが本命の彼女なのかよくわかりますよ

(4/9)

金曜日ですが来週はSQがあり、アセマネの決算があり、通期業績があるので・・・と思って寄り付きで確定の方針。
~ケネ、アセ、パシに成り行き注文連発。出来高も少ない。同じ流動化内の資金移動、いや回帰というべきかが起きてることを予想。ほぼそのような動きで各銘柄動いたので予想は多分当たっていると思う。
~14時15分ぐらいに急落始めたケネ、アセ、出来高見て反発ありそうと読む、買いを入れる。ケネ反発いまいち。これを見て資金移動仮説を確信~。ダヴィンチ、サンシティで迷うが長期金利耐性を検討しダヴィを短期の利益で現物買い増し
これまでは、ケネがどうのこうのよりもケネが特需だったと思う。

(4/9)

先日ダヴィンチの株主総会について~。なぜ、いまさらアップするのかというとあまりたくさんの人に見せたくないんです。特に今のダヴィンチは。

(4/7)

流動化、特にダヴィの苦戦はまあ短期で扱わなければいいだけですが~、基本的には業績さえ良ければ、売る必要はないし、もって大丈夫だと思ってます~。そろそろ新規発掘しなければと思いつつ、なかなか流動化並の業績好調は・・・なかなか見つかりませんね

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2006年4月 8日 (土)

月曜日は回転

ダビ:+1,000円。出来高:31,356株

10年国債利回り:1.870%

CME:-143円

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今日は、昨日売った分を、当初158kで買い指していたが、高値始まりの気配だったので159kに変更、買戻し。また、164k売り指しは届かず下落し始めたので162kまで追いかけて売り、160kで買戻し。昨日の回転失敗分を取り戻した。

来週は火曜日の引け後に、アセット決算、日銀会合・福井総裁会見が控えており、ポイントになりそう。

その後、セクター関連イベントは、月末の日銀展望リポートまでしばらく無さそうだが、東証取引時間制限解除、ダビ信用規制解除がアクセントになるのでは。

GW明けのダビ第1四半期決算発表まで19営業日(昨年同日の場合)。意外と間近だ。

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【M - 4月7日】

東京証券取引所の西室泰三社長兼会長は7日、~午後の取引時間を30分間短縮している制限措置について、今月中にも解除する方針を明らかにした。ライブドア株が上場廃止になる14日以降、市場全体の取引量の推移を見きわめて正式決定する。「(1日に取引可能な件数を500万件から700万件にする)システム増強が終わる5月には必ず通常に戻すが、早くしてほしいとの要望も強いので、4月中のできるだけ早くにしたい」と述べた。

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大量保有報告

アーバン(ダルトン:15,320,100株、6.78%←0%)義務発生日:3/27

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今後のイベント

4/10 14:00  2月機械受注(市場予想平均:前月比3.2%増)

4/10-11       日銀金融政策決定会合

4/11            アセット決算発表

4/11 15:00    日銀金融経済月報(4月)

4/14 15:00   アトリウム決算発表

4/14           IDU中間決算発表

4/25           極東証券決算発表 

4/26(昨年)  シーズクリエイト決算発表

4/28  15:00    日銀展望

5/9(昨年)      ダビ第1四半期決算発表

5/9            ケネ第1四半期決算発表

5/11           セキュアード第1四半期決算発表

5/11(昨年)  フージャース決算発表

5/12        フィンテック中間決算発表

5/12(昨年)  ジェイブリッジ決算発表

5/13(昨年)  リサ第1四半期決算発表

5/16      アーバン決算発表

5/17           ジョイント決算発表

5/31(昨年)  アルデプロ第3四半期決算発表

5月       新会社法施行

            ・配当政策緩和

            ・三角合併制度導入→外資による日本企業買いが活発化?(07年解禁?)

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2006年4月 6日 (木)

明日は寄り買い

ダビ:+1,000円。出来高:33,802株

10年国債利回り:1.860%

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今日は、また失敗。引け近く158000円で半分強売り。寄りで売らなければならないのに...。明日買い戻し予定。買値でよいのですが...。

アセットM:上方修正(引け後)、信用規制解除、モルガン大量買い。月曜日決算発表。明日は上がるのだろう。

アトリウム:S高

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大量保有報告:

アセットM(モルガン:55,281株、10.48%←8.35%)義務発生日:3/30

IDU(ユービーエス・エイ・ジー銀行:33,373株、14.72%←15.42%←17.74%←18.17%)義務発生日:3/30,4/3,4

ジェイブリッジ(モルガン:2,974,300株、5.36%←5.54%)義務発生日:3/31・・・(特例対象株券等)

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3月第5週:投資主体別売買動向

外国人513,336)、信託銀行-51,813)、事業法人-93,323)、投信79,099)、個人-557,630

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【Pletsさんからの引用】

不動産流動化は経営者が40%の成長を確約してくれるのですから、放って置いても40%上昇していきます

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2006年4月 5日 (水)

明日は寄りで半分売り?

ダビ:-7,000円。出来高41,202株。

10年国債利回り:1.835%

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ケネディクス系REITが合計で567億円の物件取得(現在:814億円)

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[5日 L] 

金融庁は5日、不動産流動化関連業務等で法令違反などがあったとして、JPモルガン信託銀行を行政処分した、と発表した。不動産管理処分信託および不動産に関する業務の新規受託業務について、4月13日から10月12日までの6カ月間業務停止としたほか、経営管理(ガバナンス)態勢や法令遵守(コンプライアンス)態勢などに関して業務改善を求めた。
 ~JPモルガン信託銀行は、不動産流動化等に関する不動産管理処分信託業務で、適切な受託審査・査定等を行っていなかっため、同行が受託した信託財産(不動産)や組成内容に、違法建築物件や収益還元法等を利用した物件評価のかさ上げ、流動化や開発等に不適格な不動産などが含まれていた~この商品販売をめぐっては、すでにJPモルガン証券の関連部門が5営業日の業務停止命令を受けている。
 ~金融庁は同日、JPモルガン・チェース銀行東京支店に対しても、法令遵守などの内部管理態勢等に問題があったとして、業務改善命令などの行政処分を行った

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明日は高値で回転。直近高値を抜けば半分売り

ダビ:+2,000円。出来高38,815株。

10年国債利回り:1.840%

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クリード:大幅上方修正(引け後)。・・・明日もセクターは上げそうだ。PERはセクター内でかなり安い。一部資金シフトしたいが(有利子負債が若干多いか?)...。

ダビ、アセ(4/11決算発表)は、他の不動産流動化銘柄がそこそこ上げている中、今ひとつ伸びなかった。他の銘柄は既に直近高値を抜いているので、ダビも期待したいが、出来高が増えてきてないのが気になる。

パシは昨日前場引け後の決算発表から引き続き強い。

ちなみに、フィンテックは反落。

ジェイブリッジS高・・・理由不明。引け後に子会社トランスデジタル大幅赤字下方修正。嵌め込みか?

今日のトレーディングは、回転狙いの168000円指値だったが、他銘柄の上昇を見て、取り消してしまった。その後、169000円から一時164000円まで反落。難しい.....。

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【Pletsさんより引用】

不動産流動化各社は、少なくともあと1年は安心して持っていることが出来ると思います。

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注目銘柄 ・・・ダビンチ以外は順調に上昇

クリード(上方修正により、低PER)・・・短期乗り換え検討。

セキュアード(有利子負債0、メザニンファンド)・・・上昇中:中期乗り換え検討

フージャース(金利上昇前の駆け込み需要?有利子負債少ない、低PER)・・・上昇中

極東証券(証券・不動産ファンドの両ドライバ、低PER、PBR)・・・上昇中

三井住友FG(金利上昇、景気回復、資産デフレ脱却の恩恵)・・・やはり上昇中

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2006年4月 4日 (火)

明日こそ回転

ダビ:+4,000円。出来高37,762株。

10年国債利回り上昇:1.845%

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パシフィック:決算発表(前場引け後)

今日の不動産流動化セクターは、後場パシの決算発表後に上昇開始。明日のクリード第3四半期決算発表の時間は要確認。

フィンテックは金曜引け後、MSCB発表するが、転換金額が現在値より上(900,000円)に設定され、3/2引け後発表のアセットM(333000円)と同様に、今日は続伸818000円。

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2006年4月 1日 (土)

月曜日は後場に回転

ダビ:+1,000円。出来高18,012株。

10年国債利回り低下:1.765%  http://www.bb.jbts.co.jp/market/index_kinri.html

CME:大証比-40円

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ダビは、月曜日の短観、パシ決算発表を前に様子見だった様だ。前場引けのパシ次第で、後場は動きがあるかも?

ダビ業績について、今期はある程度の金利上昇があっても問題なさそう。中期ホールド&回転→株数増が良さそうか?また、大手不動産の値動きに比べて不動産流動化銘柄は出遅れているのでは?

フィンテックMSCB発表。転換金額:900,000円(現在:779,000円)

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今後のイベント

4/3     8:50 日銀短観

4/3   11:00   パシフィック第1四半期決算発表

4/4            クリード第3四半期決算発表

4/10-11      日銀金融政策決定会合

4/11          アセット決算発表

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ダヴィンチ株主総会:【Noppinさんより引用】

◆投資環境について。決算説明会資料で言うと、現在は第3ステージかと思うが第4ステージの戦略が聞きたい

A)簡単に言うと、第1ステージは誰も不動産を買わない時期。買い手市場。第2ステージは適正価格で不動産が取引される時期。付加価値を付けて約3年から5年物件を保有するというビジネス。

その後2005年Q2から潮目が変わったと感じている。具体的には物件価格の上昇、そして長く下落していた賃料が初めて上昇したりした。売り手市場に変わった。金利も今後上昇していくだろうし適切な戦略を取っていく必要もある。

第3ステージ(Selective Appreciation戦略)は、デフレ終焉、インフレ開始の時期である。不動産は一部で上昇。ここではクラスA物件、例えば300億円以上のもの、開発物件、そして企業の有価証券に投資する時期である。ここで1兆円ファンドを組成したので、一任勘定で1兆円の資金力が得られたことになる。500億円から1000億円というビルだって買える。売り手が資金力のある当社を選んでくれるという他社にない強みがある。→大型物件で勝負という意味

第4ステージ(Overall Appreciation戦略)は今後の戦略。全国的に物件価格も賃料も同様に上昇する時期。賃料も今後どんどん上がっていくと見ている。それに伴い高くなった物件を売却したりしていく。


◆ROE40%、EPS40~60%を目標とされているが、今後の最大のリスクは何か?

A)地震は別として、金利上昇である。予想以上に金利が上がると戦略変更を余儀なくされる。(金融政策で)ミスマネージメントが1994年にあった。それはもうないとは思うが、同じことが起こらない可能性がないわけではない。

◆株式分割をややイレギュラーな時期に行った理由は?

A)株価が100万円を何日か続けて維持したため。特に他意はない。

◆2004年中間決算説明会資料にある含み益60億円はどれ位実現し、今はどれぐらい残っているのか?

A)詳しい含み益の額は言えないが、現在の運用資産残高である約6000億円からREIT資産1000億円を引いた5000億円について、どれだけの含み益が残っているかということになる。ここでは以前よりも増えているとだけ言うに留める。

◆全てREITへの売却か?

A)8割ぐらいは自社REIT。それ以外は他社もあり得る。

◆有価証券投資の対象企業名と投資理由

A)現在5%ルールにヒットしているのは、東京機械製作所、イヌイ建物、ユアサ・フナショク、明電舎。投資対象は保有不動産が評価でき、当社の修正PBRで0.6倍以下と市場で低評価のもの。コアビジネスが好調な会社。つまりダヴィンチがコアビジネスに口を出す必要がないという条件。ただ、不動産はなかなか売ってもらえないので、既存不動産のオンバランス・オフバランスでのバリューアップなどで協力していけないか提案していく。次の1兆円ファンドではもう少し大きな額の投資になる。

◆1兆円ファンドのエクイティ出資の状況

A)2月末にファーストクロージングをした。2200億円が集まった。うちダヴィンチが500億円。残り1700億円は既存の投資家からのもの。このうち半分がアメリカの財団、年金、保険からの出資。半分が日本の年金、機関投資家、生損保からの出資。残り800億円は欧州からの出資になる予定。

◆ダヴィンチがこれまでのファンドより多い出資比率なのは何故か?

A)当社としてはコインベストメントということで、これが一番良い投資先と判断している

◆賃料相場についてどうお考えか?

A)クラスA、大型不動産は上がってきている。今の借家法では業績好調な企業に賃料アップをお願いしやすい環境である。

◆レジデンシャルREITをプレリートにしたが、機関投資家は何故プレリートを好むのか?

A)機関投資家が喜ぶという意味ではない。DAオフィスREITの上場で初めて分かったが、REIT投資家には個人投資家の出資が少ない。それならば色んなコストをかけてまで上場するよりも機関投資家向けにプレリートを組成した方が良いと判断した

◆1兆円ファンドの次のファンドのイメージは?

A)1兆円ファンドは2009年に投資が終了する。今回のファンドでは、37.5%を既存物件に、37.5%を開発物件に、残りの25%を有価証券に投資している。(いずれ不動産価格が高騰し取得しにくくなる)この延長として次は債券への投資が良いのではないかと考えている。メザニンファイナンスが良いのでは。今後はメザニンファイナンスを好む投資家を集める。(1兆円ファンドの投資家がターゲット?)

◆日本のホテルは投資対象としてどう考えるか?

A)日本のホテルは価格が高騰しておらず、まだまだ賃料を上げる余地もあり魅力的である

◆海外不動産に興味はないか?

A)今のところ海外へ出て行くつもりはない。投資対象として日本より魅力的な国がない

◆ストックオプションはやらないのか?役員報酬はもっと増やしてもらって良い。役員数は増えないのか?社員に株を持たせた方が良い。etc.

A)
・私はストックオプション反対派である。アップサイドの考慮しかされていないから。当社では社員がコインベストメントとして運用するファンドへ出資している。これの成果次第では大きなリターンが3年ほどすると得られる。これにより良い人材を得ている。
・場合によっては役員よりも社員の方が報酬が高いケースもある。
・当社社員の年齢は32歳程と若く、年俸は上場企業ランキングでも高い。
・社員でも熱心に株を保有している人はいるらしい。
・社員数はいずれ100名以上にしたい。役員はそれに連れて増える可能性もあるが、現在は3名で十分。


◆今期の決算見通しへの自信は?

A)今期には自信がある。これは1兆円ファンドを始めたのでアセットマネジメントフィーとして既に見えているということと、運用中のファンドの売却益が計上できるからである。今は昨年で2倍以上の成長。今年も70%以上のEPS成長として、いつEPS40%(の巡航速度)へランディングできるのか、その時期を探っている段階です(驚)。
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【yahoo掲示板より引用】
制度信用は、日(大)証金→証券会社→投資家に提供。制度信用は、日(大)証金速報で融資・貸株残が見られます。

一般信用は、証券会社→投資家に提供。一般信用は、日(大)証金は関係ないので、日(大)証金には反映されません。ただ、週に1回発表される信用取引残高には反映されます。

カラ売りは、一部の証券会社以外は制度信用でしかできないと思いますので、貸株残については、日(大)証金の数字は正しいと思います。

制度信用は、日(大)証金速報は当日の融資・貸株残が反映され各証券会社で提供しています。日(大)証金確報(前日のデータ)は日(大)証金のHPで見られます。正確な数字は翌日の確報を見れば分かります。速報と確報は多少誤差あり。http://www.osf.co.jp/debt-credit/pdf/ma71350020060330.pdf。日計りも反映。

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