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2006年4月21日 (金)

月曜日も回転

ダビ:-5,000円。出来高:57,385株

10年国債利回り:1.905%

CME(大証終値比):-120

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ダビ第1四半期決算発表まで9営業日(昨年同日の場合)

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大量保有報告

エムケーキャピタル:(日興:1912株、4.10←8.26%←0%)報告義務発生日:4/14,20

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[21日 L]

REITが底堅い値動きとなっている。金利上昇は借入金比率の高いREITにとって打撃となるはずだが、賃料値上げ、地価上昇への期待が勝っている格好。最近の売買動向からは、日本の地価上昇に賭ける外国人の強気スタンスがみえてくる

東証REIT指数は21日、~2003年9月の安値から56%上昇した水準にあり、最高値圏を維持している。長期金利が一時2%を付けるような金利上昇局面でも影響は軽微だったといえる。REITにとって金利上昇は、借入コストの増加だけでなく、国債利回りと比較した相対的な魅力低下という2つの意味を持つが、「海外実需筋が割高になった現物株から乗り換える動きが続いている」(大手証券売買担当者)~。
外国人によるREITの買い越し額は年初から拡大している。東証の集計によると、2005年の年間買い越し額629億円に対し、1―3月の買い越し額は865億円と前年の年間買い越し額を上回る勢い。REITの時価総額は3.4兆円と東証1部の150分の1以下に過ぎないことを考えれば、外国人の関与率の高さは際立っている

野村証券~は、「外国人は国内投資家以上に日本の不動産市況を強気でみている」~。米国の不動産市況がすでに過熱圏に入っているのに対し、日本の不動産市況はようやくプラスに転じたばかり。賃料の増額改定はこれからだ。

外国人はREITの含み益に注目している」(GS証券~)。保有資産を売却して実現益を出すという手法は、現状では制約が多いものの、「物件の潜在価値を引き出すことで内部成長をはかる動きが出てきた」。具体的には日本リテールファンドによる借地権を利用した建て替えや、日本ビルファンドによる圧縮記帳を利用した資産交換など。「金利上昇ペースを上回る賃料上昇は期待しにくいが、含み益の活用を加えれば、REITの評価余地はある」。

長期金利の上昇は借入金比率の高いREITの財務を直撃するが、「各REITとも早くから金利上昇に対する危機感を持ち、長期借入金や投資法人債などでの調達を進めてきた。目先の金利上昇で影響を受けることはほとんどない」(野村証券~)。  むしろ、「金利が上昇しても、それによって不動産へ流入していた過剰流動性が減少すれば、不動産価格の高騰が落ち着き、資産取得が容易になる。まだ拡大期にあるREITにとっては歓迎すべきこと」(銀行系証券情報担当者)との見方もある。 

ただ、楽観的な見方ばかりではない。都心の優良ビルは稼働率が高く、オフィス需要の  増加が直接賃料に結びつくが、商業施設、住居などは需給面で先行きに不透明感がある。また、「不動産投資は私募ファンドがメイン。REITでの運用は考えていない」(生保運用企画部長)というように国内機関投資家は、より高いパフォーマンスが期待できる私募ファンドに傾いている。私募ファンドとの競争も一段と激化が予想される。REITは今後、不動産の取得、運営能力や資金調達力などが問われる段階に入りそうだ。 

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今後のイベント

4/24          東証取引時間短縮解除

4/25           極東証券決算発表

                    SIA決算発表

4/26(昨年)  シーズクリエイト決算発表

4/27             大都市圏の不動産取引の実勢価格公表

4/28   8:30     3月全国CPI(予想中央値:前年比プラス0.6%)

    15:00    日銀展望

         三井不動産決算発表

4/28(昨年)    東京建物第1四半期決算発表

5/1       新会社法施行(配当政策緩和・三角合併制度導入)

                          →外資による日本企業買いが活発化?(07年解禁?)

5/9(昨年)      ダビ第1四半期決算発表

5/9            ケネ第1四半期決算発表

5/10           フージャース決算発表

5/11           セキュアード第1四半期決算発表

         三菱地所決算発表

5/12(昨年)  ジェイブリッジ決算発表

5/12(昨年)  藤和不動産決算発表     

5/12        フィンテック中間決算発表

5/13(昨年)  リサ第1四半期決算発表

5/16      アーバン決算発表

5/17           ジョイント決算発表

5/18      住友不動産決算発表

5/31(昨年)  アルデプロ第3四半期決算発表

※        ダビ信用規制解除

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